סטודיו, חדר שינה אחד או שניים: מה משתלם להשכרה בתאילנד

״מה הכי משתלם להשכרה?״ היא אחת השאלות שאנחנו שומעים הכי הרבה מקונים בישראל. התשובה הכנה היא ״תלוי״, וזו לא התחמקות: אותה דירה יכולה להתאים מצוין בבניין אחד ולהתברר כטעות בבניין שלידו. במאמר הזה לא תמצאו אחוזי תשואה או מחירי שכירות. תמצאו את מה שקובע אותם: מי שוכר כל סוג דירה, כמה עולה להחזיק אותה, מה צריך בה כדי להשכיר, ומי יקנה אותה מכם ביום שתרצו למכור. איך מחשבים תשואה, ברוטו ונטו, פרסנו במדריך תשואה משכירות בתאילנד, ולא נחזור על זה כאן.

קודם כול: איך סופרים חדרים

בישראל סופרים גם את הסלון. בתאילנד סופרים רק חדרי שינה. סטודיו הוא מה שהיינו קוראים לו דירת חדר: מיטה, מטבחון ופינת ישיבה באותו חלל. ״חדר שינה אחד״ הוא בערך דירת שני חדרים, ו״שני חדרי שינה״ הם דירת שלושה חדרים. ולא רק השם חשוב: שתי דירות עם חדר שינה אחד יכולות להיות שונות מאוד בגודלן, גם באותו בניין. כשמשווים, משווים לפי השטח ולפי תוכנית היחידה.

מי שוכר כל סוג דירה

בפשטות, אפשר לחלק את השוכרים לשלוש קבוצות, וכל אחת מהן מחפשת משהו אחר.

תיירים לימים ולשבועות

מי שבא לשבוע או לשבועיים, לבד או בזוג, מבלה את רוב היום בחוץ: בים, בעיר, בבריכה של הבניין. בשבילו הדירה היא בעיקר מקום לישון, והוא בודק מיקום ובריכה לפני שהוא בודק מטרים. זה הקהל הטבעי של סטודיו ושל דירה קטנה עם חדר שינה אחד. משפחה בחופשה כבר תחפש שני חדרי שינה. השכרה כזו היא גם התובענית ביותר: אורחים מתחלפים, ניקיון, מצעים ובלאי מהיר. והיא כפופה בתאילנד לכללים נפרדים ולתקנון הבניין, ולא כל בניין מתיר אותה.

זוגות ופנסיונרים לחורף

מי שבורח מהחורף, האירופי או הישראלי, לכמה חודשים, רוצה דלת בין המיטה לסלון. אחד ישן, השני צופה בחדשות; אחד בשיחת וידאו, השני מבשל. אחרי כמה שבועות בסטודיו זה מורגש. לכן הקהל הזה נוטה לחפש דירה עם חדר שינה אחד, ולפעמים שניים, כשהנכדים מגיעים לביקור. החורף הוא גם העונה העמוסה בפטאיה, והזמן שבו הביקוש לשכירות עולה.

שוכרים לשנה

אנשים שגרים ועובדים בעיר שוכרים לתקופה ארוכה, והם בודקים דברים יומיומיים: מכולת, חניה, הדרך לעבודה, לפעמים בית ספר. בפוקט, למשל, הם מחפשים לא פעם דווקא במרכז האי, קרוב לעבודה ולשירותים, ולא ליד החופים. שוכר יחיד או זוג יסתפקו בסטודיו או בחדר שינה אחד; משפחה צריכה שניים. השכרה ארוכה פשוטה יותר מבחינה משפטית, וההכנסה ממנה צפויה יותר, אבל אין בה את המחירים של העונה החזקה. ובדירה שמושכרת לשנה לא תגורו בעצמכם בחגים.

מה עולה להחזיק כל דירה

דמי הניהול בבניין קונדו בתאילנד נקבעים לפי שטח הדירה, בבאט למ״ר לחודש. כלומר דירה גדולה משלמת יותר, גם בחודשים שבהם היא ריקה. בכרטיס הפרויקט התעריף מופיע כשהשדה מולא, ומכפילים אותו בשטח כדי לקבל כיוון. מעבר לזה יש חשמל, ובעיקר מיזוג, מים, אינטרנט, ביטוח תכולה ותיקונים.

ההבדל בין סוגי הדירות הוא לא רק בסכום. בסטודיו כל הוצאה קטנה יותר: פחות מטרים, פחות מזגנים, פחות ריהוט. אבל גם ההכנסה מכל לילה או חודש קטנה יותר, ולכן השאלה היא תמיד היחס בין ההכנסה להוצאה, לא הסכום לבדו. בדירה עם שני חדרי שינה יש יותר מה לתחזק ויותר מה להחליף, ובהשכרה קצרה גם יותר מה לנקות אחרי כל אורח.

ריהוט: מה השוכר מצפה למצוא

תייר או שוכר לחורף מצפה להיכנס עם מזוודה: מיטה, ספה, מטבח מאובזר, מכונת כביסה, מצעים ומגבות. בכרטיס הפרויקט יש שדה ״ריהוט״: ללא גימור, ריהוט חלקי או מרוהט במלואו. דירה מרוהטת במלואה מוכנה להשכרה מהר יותר, אבל בדקו מה בדיוק כלול, כי ״מרוהט״ אצל יזם אחד הוא לא בהכרח ״מרוהט״ אצל אחר. שוכר לשנה מגיע לפעמים עם חפצים משלו, ואז ריהוט בסיסי מספיק.

בסטודיו כל רהיט קובע: אם אין מקום לשולחן עבודה, איבדתם את מי שעובד מרחוק. לכן לפני הקנייה פתחו את תוכנית היחידה ובדקו איפה המטבחון, אם יש מרפסת ואם נכנס ארון. ובהשכרה קצרה הריהוט נשחק מהר, ולכן כדאי לשריין כל שנה סכום להחלפות, ולא לגלות את ההוצאה הזו באמצע העונה.

ביום שתרצו למכור

דירה להשכרה היא גם דירה שתמכרו יום אחד, ומי שיקנה אותה מכם הוא חלק מהחשבון כבר היום. את הסטודיו יקנה מכם כנראה עוד משקיע שמחפש דירה להשכרה, והוא יבדוק בעיקר את ההכנסה ואת מצב הבניין. דירה עם חדר שינה אחד או שניים יכולה לעניין גם מי שרוצה לגור בה בעצמו, חלק מהשנה או כל השנה. אלה שני קהלים שונים, וכל אחד מהם מגיב אחרת כשהתיירות עולה או יורדת.

ויש גם תחרות בתוך הבניין. במתחם שבו יש הרבה סטודיו זהים, הדירה שלכם מתחרה בדירות של השכנים, גם בהשכרה וגם במכירה. שאלו את המנהל כמה דירות מאותו דגם יש בבניין. ואם אתם קונים בפרויקט בבנייה, זכרו שלפני המסירה מכירה היא בדרך כלל הסבת חוזה, ואחריה מכירה רגילה עם רישום. על דרכי היציאה ועל המסים בצד המוכר כתבנו במדריך מכירת דירה בתאילנד והוצאת הכסף.

אז איך מחליטים

במקום לשאול ״מה הכי משתלם״, נסו לענות על ארבע שאלות:

• למי אתם רוצים להשכיר: תיירים לשבוע, זוגות לחורף או שוכרים לשנה?
• האם החוק והבניין מתירים את סוג ההשכרה הזה? את זה בודק עורך דין, לפני השריון.
• האם תגורו בדירה בעצמכם חלק מהשנה, ואם כן, מי יבוא איתכם?
• מי יקנה את הדירה מכם, ומה הוא יחפש?

מי שעונה ״תיירים״ ו״רק אנחנו, לשבוע בחגים״ יתחיל כנראה מדירות סטודיו בפטאיה. מי שעונה ״זוגות לחורף״ או ״אנחנו בעצמנו, כמה חודשים בשנה״ ירגיש טוב יותר בדירות עם חדר שינה אחד בפטאיה. ומשפחה שתבוא עם ילדים תחפש שני חדרי שינה, ותשלם על החדר הנוסף גם בחודשים הריקים. איך משכירים כשאתם בישראל, ואיך בוחרים חברת ניהול, מוסבר במדריך השכרה וניהול דירה בתאילנד.

ספרו למנהל של ROMA ThaiProperty למי אתם מכוונים ומתי תהיו בדירה בעצמכם. הוא יראה לכם פרויקטים מתאימים, יבקש מהיזם תוכנית יחידה ומחירון עדכניים, ואם תבקשו הערכת הכנסה, היא תגיע מסומנת ״הערכת הסוכנות״, עם מקור ותאריך. על המס בישראל על הכנסה משכירות בחו״ל מדברים עם רואה חשבון.