מכירת דירה בתאילנד והוצאת הכסף: הסבת חוזה, מכירה ורישום

בישראל, מי שמכר דירה מכיר את הסדר: בודקים עסקאות דומות באזור, לוקחים עורך דין, מחשבים מס שבח ורושמים בטאבו. בתאילנד יש מקבילה לרוב השלבים, אבל ההבדלים חשובים. לא כל קונה יכול לקנות מכם; המסים נקבעים בתאילנד לפי כללים משלה, ובישראל — לא לפי מס שבח; והכסף שתקבלו בבאט צריך לצאת מהמדינה, מה שדורש מסמכים שנאספו עוד ביום הקנייה.

המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. המסים, האגרות והכללים להעברת כסף מתאילנד משתנים ותלויים בנסיבות שלכם. לפני מכירה פנו לעורך דין תאילנדי עצמאי, ולגבי המס בישראל — לרואה החשבון שלכם.

מספרים — מחירים, אחוזים, מועדים — לא תמצאו כאן: הם תלויים בדירה, בשוק ביום המכירה ובחוק שחל באותו יום. מה שתמצאו הוא הדרך, ומה כדאי להכין בכל שלב.

למכור, להשכיר או לחכות

לפני שמתחילים בתהליך, כדאי לענות לעצמכם על כמה שאלות. למה אתם מוכרים — צריכים את הכסף, הדירה כבר לא מתאימה, או שהמטרה שלשמה קניתם הושגה? האם השכרה לטווח ארוך יכולה לענות על אותו צורך בלי למכור? כמה עולה לכם להחזיק את הדירה עוד שנה, ומה תשלמו במסים ובאגרות אם תמכרו עכשיו? ואם הבניין עוד לא נמסר — האם החוזה בכלל מאפשר לצאת לפני המסירה? אין כאן תשובה נכונה אחת. אבל מי שעונה על השאלות האלה בכתב, עם המספרים שלו, מגיע לשיחה עם סוכן או עם קונה מוכן יותר.

דרכי יציאה: לפני המסירה ואחריה

השאלה הראשונה היא מה בעצם אתם מוכרים. כל עוד הבניין לא נמסר והדירה לא נרשמה על שמכם, יש לכם חוזה עם היזם — ואת החוזה אפשר להסב לקונה אחר, אם החוזה מתיר זאת. אחרי הרישום יש לכם דירה רשומה, ומוכרים אותה בעסקה רגילה בלשכת המקרקעין. אלה שתי עסקאות שונות: צדדים אחרים, מסמכים אחרים ושאלות מס אחרות.

לפני המסירה: הסבת החוזה

בהסבה קונה חדש נכנס לנעליכם מול היזם. היא אפשרית רק אם החוזה מתיר אותה ולפי התנאים שבו: יש חוזים שאוסרים הסבה, יש שמתירים אותה רק אחרי ששולם חלק מהמחיר, ויש שגובים עליה עמלה. הקונה החדש ממשיך לשלם לפי לוח התשלומים, ואם הוא זר — גם הכסף שלו צריך להגיע מחו״ל. על הסבה כחלק מההחלטה לקנות על הנייר — במדריך דירה על הנייר או דירה מוכנה.

מצד היציאה חשובים כמה דברים: לבקש מהיזם בכתב את תנאי ההסבה לפני שמחפשים קונה; לסכם איך הקונה משלם לכם על מה ששילמתם עד עכשיו ואיך התשלום מתועד; ולשאול את רואה החשבון לפני החתימה, כי גם הסבת חוזה עשויה להיות אירוע מס — בתאילנד ובישראל.

אחרי הרישום: מכירת דירה רשומה

להכין את התיק

• תעודת הבעלות על הדירה.
• חוזה הקנייה, החשבון הסופי ואישורי הבנק התאילנדי על כל ההעברות מחו״ל.
• אישור מתאגיד הבניין שאין חוב בדמי הניהול — בלעדיו העברה בלשכת המקרקעין לא תתבצע.
• דרכון בתוקף, וייפוי כוח אם מישהו יחתום במקומכם.
• חוזה השכירות, אם הדירה מושכרת, וחוזה חברת הניהול.
• רשימת הריהוט והמכשירים שנמכרים עם הדירה.

כדאי גם לפנות מראש לתאגיד הבניין: לבקש את אישור היעדר החוב, לבדוק שאין הליכים או גבייה מיוחדת שהוחלטה ועדיין לא שולמה, ולשאול מה קורה עם חלקכם בקרן התחזוקה כשהדירה עוברת לבעלים חדש. קונה זהיר ישאל את אותן שאלות.

לקבוע מחיר

בדקו דירות דומות שמוצעות בבניין ובסביבה, וזכרו שמחיר מבוקש אינו מחיר עסקה. בבניין חדש ייתכן שהיזם עדיין מוכר דירות דומות, והקונה ישווה גם אליהן. אפשר להזמין שמאות מקצועית; את העלות ואת הצורך בודקים מראש. אם במודעה מופיעה תשואה משכירות, היא צריכה להיות מבוססת — ראו תשואה משכירות.

למצוא קונה

אפשר למכור בעצמכם או דרך סוכנות, אחת או יותר. לפני שחותמים על הסכם תיווך, קראו בו: האם הוא בלעדי ולכמה זמן, מה העמלה ומתי משולמת, ומי מראה את הדירה כשאתם בישראל. אם הדירה מושכרת, תאמו ביקורים עם השוכר ועם חברת הניהול.

חוזה, מקדמה ורישום

העסקה יכולה להתחיל בהסכם שמירה עם מקדמה ולהמשיך בחוזה מכר; הבעלות עוברת ברישום בלשכת המקרקעין. בחוזה כתבו במפורש איך ומתי תקבלו את הכסף — העברה בנקאית, המחאה בנקאית או דרך אחרת — ומה קורה אם אחד הצדדים חוזר בו. לפני שחותמים ברישום, ודאו שהתמורה שולמה או מובטחת באופן שעורך הדין שלכם אישר.

מי יכול לקנות מכם

קונה תאילנדי יכול לקנות דירה בקונדומיניום בלי מגבלת מכסה. קונה זר שרוצה בעלות מלאה (פריהולד) צריך מקום במכסה הזרה של הבניין ביום הרישום, וכסף שמגיע מחו״ל במטבע זר. כדאי לבדוק מול תאגיד הבניין את מצב המכסה עוד לפני שמפרסמים, כדי לדעת למי אתם בעצם מוכרים. מה זו המכסה ואיך היא נספרת — במדריך בעלות זרים בתאילנד.

אם הנכס אינו דירה בבעלות מלאה על שמכם — חכירה ארוכה, וילה על קרקע חכורה או נכס שרשום על חברה — המכירה בנויה אחרת, ותלויה בחוזה החכירה ובמבנה החברה. כאן עורך הדין נדרש עוד לפני שמדברים עם קונה.

מכירה לקונה ישראלי

לפעמים הקונה הטבעי הוא מישהו מהארץ: חבר, קרוב משפחה, ישראלי אחר שמכיר את הבניין. מבחינת תאילנד הוא קונה זר כמו כל זר אחר: הוא צריך מקום במכסה הזרה, והכסף שלו צריך להגיע לתאילנד מחו״ל, במטבע זר, עם אישור מהבנק התאילנדי.

המשמעות המעשית: גם אם נוח לשניכם לסגור את העניין בשקלים, בהעברה בין חשבונות בישראל, הקונה עלול לא לקבל את האישור שהוא צריך כדי לרשום את הדירה על שמו כבעלות זרה. ומכיוון שהכסף לא נכנס לתאילנד, גם לכם לא יהיה מה להוציא. את מבנה התשלום בעסקה כזאת קובעים עם עורך דין תאילנדי לפני שמסכמים מחיר — לא אחרי.

מסים ואגרות בצד המוכר

כשמוכרים, אתם בצד השני של העסקה. ביום הרישום גובה לשכת המקרקעין אגרת העברה ומסים, וחלקם מנוכים מהמוכר. איזה מס חל תלוי, בין היתר, בכמה זמן הדירה הייתה בבעלותכם ובנסיבות נוספות, ואת חלוקת האגרה בין הקונה למוכר קובע ההסכם ביניכם. שיעורים לא נכתוב כאן; את הסוגים מתאר המדריך מיסים, אגרות והוצאות, ואת החישוב לעסקה שלכם יעשה עורך הדין לפני החתימה.

ובישראל: מס שבח חל על מקרקעין בישראל. רווח ממכירת דירה בחו״ל נבחן לפי כללים אחרים, וייתכן זיכוי על מס ששולם בתאילנד. החישוב דורש את מחיר הקנייה, את ההוצאות ואת שער ההמרה של כל תשלום — ולכן כדאי לשמור אותם מהיום הראשון. ראו מס בישראל על דירה בתאילנד ושבו עם רואה החשבון לפני שאתם חותמים, לא אחרי.

ומה אם מוכרים בהפסד?

מחיר המכירה בבאט יכול להיות נמוך ממחיר הקנייה, וגם כשהוא גבוה יותר — השער יכול להפוך רווח בבאט להפסד בשקלים, או להפך. איך הפסד כזה מטופל במס, בתאילנד ובישראל, ואם אפשר לקזז אותו — שאלה לרואה החשבון. מה שבטוח: בלי המסמכים מיום הקנייה גם את ההפסד קשה להוכיח.

להוציא את הכסף מתאילנד

את התמורה מקבלים בבאט, בתאילנד. כדי להעביר אותה לחו״ל, הבנק התאילנדי עשוי לבקש להראות שהכסף הגיע במקור מחו״ל ושהמכירה בוצעה כדין: אישורי ההעברה מיום הקנייה, חוזה המכר, מסמכי הרישום והקבלות על המסים. מי ששמר את אישורי הבנק מכל תשלום חוסך לעצמו את החלק הקשה. איך נוצרים המסמכים האלה — במדריך העברת כסף לתאילנד.

• חשבון בנק בתאילנד: בדקו מראש אם תצטרכו אותו לקבלת התמורה ואם הוא עדיין פעיל.
• המרה: הבנק ממיר לפי השער שלו ובעמלות שלו; השוו לפני שמעבירים.
• העברה בבת אחת או בחלקים: תלוי במדיניות הבנק ובמסמכים שתציגו.
• בצד הישראלי: הבנק שלכם עשוי לבקש מסמכים על מקור הכסף — חוזה המכר ואישור הרישום.

הסכום בשקלים תלוי בשער ביום ההמרה, ואין דרך לדעת אותו מראש. מי שקנה כשהבאט היה חלש ומוכר כשהוא חזק — או להפך — ירגיש את זה בשורה התחתונה, בלי קשר למחיר הדירה בבאט.

מכירה מרחוק

אפשר למכור בלי לטוס: עורך דין מטפל בחוזה ובחישוב המסים, סוכן או חברת הניהול מראים את הדירה, ומיופה כוח חותם בלשכת המקרקעין. לייפוי כוח שנחתם בישראל יש דרישות צורה ואימות — בדקו אותן לפני שאתם הולכים לנוטריון. את חשבון הבנק שאליו תגיע התמורה כדאי להכין מראש, כי פתיחה או חידוש של חשבון בתאילנד עשויים לדרוש נוכחות. ראו גם קנייה מרחוק — רוב הכלים זהים.

אם הדירה מושכרת או מרוהטת

שוכר לטווח ארוך לא נעלם כשהדירה נמכרת: ייתכן שהחוזה איתו ממשיך לחייב גם את הקונה. ספרו לקונה, צרפו את החוזה ובדקו עם עורך הדין מה הדין. אם הדירה בניהול של חברת השכרה, בדקו את סעיף הסיום בחוזה איתה ומה קורה עם הזמנות עתידיות. ואת הריהוט שנמכר עם הדירה רשמו בחוזה, פריט אחרי פריט — כמו שעשיתם במסירה. על ניהול ההשכרה — במדריך השכרה וניהול הדירה.

דירה בתוכנית השכרה של היזם

אם הדירה משתתפת בתוכנית השכרה של היזם, ובמיוחד אם יש בה ״תשואה מובטחת״, קראו את החוזה לפני שאתם מפרסמים. ייתכן שהוא מגביל מכירה בתקופת התוכנית, מחייב את הקונה להיכנס לתוכנית במקומכם או קובע מה קורה עם התשלומים כשהבעלות מתחלפת. קונה שלא רוצה להיות קשור לתוכנית יצטרך לדעת זאת מראש, ועורך הדין שלכם — לבדוק אם וכיצד אפשר לצאת ממנה.

לחשוב על היציאה כבר בכניסה

רוב מה שיקל עליכם למכור נקבע ביום הקנייה. שאלו את עצמכם כבר אז:

• האם החוזה עם היזם מתיר הסבה, ובאילו תנאים?
• האם אני שומר את אישורי הבנק מכל העברה, ואת החשבון הסופי?
• מי יוכל לקנות ממני — רק תאילנדי, או גם זר במסגרת המכסה?
• האם הבניין מתוחזק ויש לו קרן תחזוקה מסודרת?
• האם דירה מושכרת עם חוזה ארוך תתאים לקונה שאני מדמיין?

על התחזוקה וקרן הבניין — במדריך ההוצאות השוטפות של בעלי דירה, ועל בדיקת היזם לפני הקנייה — במדריך איך בודקים יזם בתאילנד.

איך ROMA ThaiProperty עוזרת

אם קניתם דרכנו, נעזור לאסוף את המסמכים מיום הקנייה — אישורי ההעברה, החשבון הסופי, החוזה — ולברר מול היזם את תנאי ההסבה, אם הבניין עוד לא נמסר. נסביר בעברית את השלבים ונמליץ, אם תצטרכו, על עורך דין תאילנדי עצמאי. איננו מבטיחים מחיר מכירה או זמן מכירה; את המחיר קובע השוק ביום שבו תמכרו.

מה הלאה

אם אתם עוד בשלב הקנייה, התחילו מקטלוג הפרויקטים: בעמוד הפרויקט מופיעים, אם השדות מולאו, סטטוס הבנייה, מועד המסירה המתוכנן והמכסה הזרה לפי יחידות. לפי עיר: פטאיה, פוקט, בנגקוק.