רכישת נדל״ן בתאילנד — פשוטה ובטוחה

זר רשאי לקנות בתאילנד דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה, כל עוד נשארה בבניין מכסה לזרים והכסף הגיע מחו״ל במטבע זר. וילה ובית נרכשים בדרך כלל בחכירה ארוכת טווח. הדרך עוברת בבדיקת היזם, חוזה מכר, העברת כסף מתועדת, בדיקת הדירה ורישום בלשכת המקרקעין — ואפשר לעשות את כולה מישראל.

זר יכול לקנות בתאילנד דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה (פריהולד), כל עוד בבניין נשארה מכסת זרים — קצת פחות ממחצית משטח הדירות — והכסף הגיע מחו"ל במטבע זר. קרקע זר אינו יכול להחזיק ישירות, ולכן וילות ובתים נרכשים בדרך כלל בחכירה רשומה. מבנים עם בעלי מניות פיקטיביים אסורים בחוק.

ישראלים יכולים לקנות בתאילנד דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה, כשיש בבניין מכסת זרים פנויה והכסף מגיע מחו"ל במטבע זר. וילות נקנות בדרך כלל בחכירה ארוכה. הדרך עוברת בבחירת אזור, בדיקה אצל עורך דין עצמאי, תוכנית תשלומים, העברה בנקאית מישראל ודיווח לרשות המסים בליווי רואה חשבון.

בתאילנד קונים דירה על הנייר כמו בישראל, אבל בלי ערבות בנקאית לפי חוק המכר: עד הרישום יש לכם חוזה עם היזם, לא דירה. בתמורה מקבלים בחירה רחבה ופריסת תשלומים. דירה מוכנה רואים בעיניים ומשתמשים בה מהר, אבל משלמים מוקדם יותר. ההחלטה תלויה במתי אתם צריכים את הדירה ואיך תממנו אותה.

בתאילנד אין ליווי בנקאי וערבות לפי חוק המכר כמו בישראל, ולכן את היזם בודקים בעצמכם לפני שמשלמים דמי הזמנה. מתחילים בבניינים שהוא כבר מסר, ממשיכים לקרקע, להיתרים ולרישום הקונדומיניום, ושואלים בכתב על מצבו הכספי. את המסמכים בודק עורך דין תאילנדי עצמאי, ואת השאר משלימים ביקור במקום ושיחה עם דיירים.

דירה בקונדומיניום היא סוג הנכס שזר יכול לרשום על שמו בבעלות מלאה, בתוך מכסת הזרים, והבניין מטפל בשטחים המשותפים כשאתם בישראל. וילה ובית טורי נותנים פרטיות וחצר, אבל הקרקע לא נרשמת על שם זר והטיפול בבית כולו עליכם. הבחירה תלויה במטרה ובשאלה מי ישגיח על הנכס.

אפשר לקנות דירה בתאילנד בלי לטוס: לראות את הפרויקט בשיחת וידאו חיה, לחתום על החוזה מרחוק אחרי בדיקה של עורך דין תאילנדי משלכם, להעביר כסף מהבנק בישראל ישירות לחשבון היזם, ולתת ייפוי כוח לרישום. את הנוהל של ייפוי הכוח ושל החתימה מרחוק מאשר עורך הדין לפני שמתחילים.

מסירת דירה בתאילנד דומה לפרוטוקול מסירה בישראל, אבל ההגנות כאן נשענות בעיקר על החוזה עם היזם. בודקים את הדירה ואת השטחים המשותפים, רושמים כל ליקוי בכתב עם תמונות ומבקשים התחייבות לתיקון. אם אינכם בתאילנד, אפשר לשלוח בודק עצמאי. הבעלות עוברת רק עם הרישום בלשכת המקרקעין.

כדי לרשום דירה בקונדומיניום על שם זר, הכסף צריך להגיע לתאילנד מחו"ל במטבע זר, והבנק התאילנדי מתעד זאת במסמך — טופס FET או אישור בנקאי אחר. מעבירים מחשבון על שמכם לחשבון היזם או לחשבון שלכם בתאילנד, כותבים מטרת העברה ברורה ושומרים כל אישור: הם יידרשו ברישום וגם ביום שתמכרו.

מעבר למחיר הדירה משלמים ביום הרישום אגרת העברה ומיסים שחלקם חלים על המוכר, ומסביב לעסקה — עורך דין, עמלות העברת כסף וקרן תחזוקה. אחרי המסירה מגיעים דמי ניהול ומס מקרקעין שנתי. מי משלם מה קובע החוזה, ואת הסכומים המדויקים לתאריך העסקה נותנים עורך דין ורואה חשבון.

תושב ישראל חייב במס בישראל גם על הכנסות מחו"ל, ודירה בתאילנד עשויה לחייב דיווח גם בלי הכנסה. לפני הקנייה כדאי לשאול רואה חשבון על דוח שנתי, הצהרת הון, שכירות, מכירה עתידית והשפעה על הדירה בישראל. שיעורי מס אין כאן — רק השאלות ורשימת המסמכים לשמירה.

ביזמים בתאילנד נהוג לשלם על דירה בבנייה בחלקים: דמי הזמנה, תשלום ראשון בחתימה, תשלומים לאורך הבנייה ויתרה במסירה. אין כאן בנק ואין בדרך כלל ריבית, אבל גם אין ערבות כמו בחוק המכר בישראל. לכן הביטחון שלכם תלוי בחוזה, ביזם ובתיעוד של כל העברה מחו״ל.

רוב הישראלים שמממנים דירה בתאילנד עושים זאת מהארץ: הון עצמי, תוכנית התשלומים של היזם בפרויקט בבנייה, ולפעמים משכנתא לכל מטרה בבטחון דירה בישראל. משכנתא בבנק תאילנדי קשה מאוד לקבל בלי הכנסה מקומית. מי שלווה בשקלים וקונה בבאט צריך לתכנן מרווח לתנודות בשער.

בעלי דירה בתאילנד משלמים באופן קבוע דמי ניהול לפי שטח הדירה, חשמל, מים ואינטרנט, ביטוח ומס מקרקעין ומבנים שנתי, וגם ניקוי מזגנים ותיקונים. בווילה נוספות בריכה, גינה ושמירה. את תעריף דמי הניהול רואים בעמוד הפרויקט אם השדה מולא; את שאר הסכומים לדירה שלכם מברר המנהל.

אין בפטאיה "אזור הכי טוב", יש אזור שמתאים למטרה שלכם. לחוף ולשגרה ליד הטיילת בודקים את ג'ומטיין, לשקט קרוב למרכז את פרטומנאק, לחוף רגוע ומגדלים את צפון העיר, ולבית עם גינה את המזרח הפנימי. לפני ההחלטה כדאי לבדוק בשטח רעש, דרך לחוף והשפעת העונה.

אין בפוקט אזור אחד שהוא הכי טוב. באנג טאו וקאטה מתאימות לחופשות ולהשכרה לתיירים, עיר פוקט וקאתו למגורים ולהשכרה לטווח ארוך, רוואי לקהילה קבועה, וטאלאנג, לאיאן ונאי יאנג למרחב, לשקט ולקרבה לשדה התעופה. קחו בחשבון שהחופש הגדול נופל על עונת המונסון בחוף המערבי.

בבנגקוק בוחרים דירה לפי הדרך לתחנת הרכבת, לא לפי הנוף לים. וואטנה וסוקהומוויט מתאימים לחיים עירוניים ולשוכרים זרים, מרכז העסקים לקרבה למשרדים, גדות הנהר לנוף ולשקט יחסי, והאזורים לאורך המשך הקווים לתקציב נמוך יותר ולשוכרים מקומיים. לפני ההחלטה הולכים ברגל מהבניין לתחנה ובודקים את הסוי.

פטאיה היא עיר חוף ביבשה, שמגיעים אליה בכביש משדה התעופה של בנגקוק, ורוב ההיצע בה הוא דירות בקונדומיניום. פוקט היא אי עם שדה תעופה משלו, חופים הפתוחים לים אנדמן והרבה וילות. הבחירה תלויה במטרה — חורף, השכרה או מעבר עם משפחה — ובשאלה אם אתם אנשים של עיר או של אי.

ישראלים בתאילנד מוצאים קהילה, בתי חב"ד ושירותים בעברית, אבל מה שזמין בפועל משתנה לפי עיר, אזור ועונה. לפני שקונים דירה כדאי לבדוק במקום את המרחק לבית הכנסת, התאמת הבניין לשבת ולכשרות, הדרך מהשדה, בית החולים הקרוב ובית ספר לילדים, ורק אז לבחור פרויקט.

לא: דירה בתאילנד, בבעלות מלאה או בחכירה, לא נותנת בעצמה ויזה, זכות שהייה או היתר עבודה. מי שרוצה לשהות שם לאורך זמן בודק מסלול נפרד — ויזת פרישה, תוכנית LTR, Thailand Privilege או אשרת עבודה. התנאים משתנים, ולכן בודקים אותם בתאריך ההגשה מול שגרירות או עורך דין להגירה.

תשואה משכירות היא הערכה, לא הבטחה. תשואה ברוטו משווה את דמי השכירות השנתיים למחיר הדירה; תשואה נטו מורידה קודם חודשים ריקים, חברת ניהול, ועד בית, תיקונים ומסים. ״תשואה מובטחת״ של יזם בודקים בחוזה עם עורך דין. כשאנחנו נותנים מספר, הוא מסומן ״הערכת הסוכנות״, עם מקור ותאריך.

דירה בתאילנד אפשר להשכיר לטווח ארוך או לתקופות קצרות, אבל השכרה ללילות כפופה לכללים נפרדים ולא כל בניין מתיר אותה. את החוק ואת תקנון הבניין בודקים עם עורך דין לפני הקנייה. מרחוק אפשר לעבוד עם חברת ניהול, והחוזה איתה חשוב לא פחות מהדירה. על ההכנסה מדווחים בשתי המדינות.

דירה בתאילנד אפשר למכור לפני המסירה, בהסבת החוזה מול היזם, או אחרי הרישום, בעסקה בלשכת המקרקעין. קונה זר צריך מקום במכסה הזרה של הבניין, ולמוכר יש מסים ואגרות בתאילנד וחובת דיווח בישראל. כדי להוציא את הכסף מתאילנד, שומרים מהיום הראשון את המסמכים על הכסף שהכנסתם.