איך קונים דירה בתאילנד: מדריך לקונה מישראל, שלב אחר שלב

ישראלים רבים מתחילים את הדרך לדירה בתאילנד מחופשה: ערב על המרפסת בפטאיה או שבוע בפוקט, ואחריו השאלה אם אפשר בכלל לקנות כאן משהו כזר. אפשר, אבל החוק התאילנדי שונה מהישראלי בכמה נקודות חשובות, והתהליך כולל מסמכים ושלבים שלא מוכרים לקונה שקנה דירה בארץ. המדריך הזה עובר על הדרך לפי הסדר — מההחלטה מה לקנות ועד הרגע שבו הדירה רשומה על שמכם — ומסביר איפה צריך עורך דין, איפה רואה חשבון, ואיפה מספיקה תשומת לב.

המדריך מסביר את התהליך באופן כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי: החוקים, הנהלים והאגרות משתנים, ואת התמונה המדויקת לעסקה שלכם נותנים עורך דין תאילנדי ורואה החשבון שלכם בישראל.

מה זר רשאי לקנות בתאילנד

החוק התאילנדי מפריד בין בעלות על קרקע לבין בעלות על דירה בבניין. מההפרדה הזאת נגזר כמעט כל השאר: מה רושמים על שמכם, באיזו צורה, ומה צריך לבדוק לפני שמשלמים.

דירה בקונדומיניום — בעלות מלאה

זר יכול לרשום על שמו דירה בבניין שרשום כקונדומיניום, בבעלות מלאה ללא הגבלת זמן (פריהולד). לפי חוק הקונדומיניום, זרים יכולים להחזיק יחד עד 49% משטח הדירות בבניין, והשאר שמור לתאילנדים. לכן לא מספיק שהדירה מוצעת למכירה: צריך לוודא שבבניין נשארה מכסה לזרים ושהדירה הספציפית שלכם תירשם בתוכה. תנאי נוסף הוא שהכסף לרכישה הגיע מחו״ל במטבע זר — על כך בהמשך.

וילה, בית או בית טורי — חכירה ארוכת טווח

זרים אינם מחזיקים קרקע בתאילנד ישירות. לכן מי שקונה וילה או בית צמוד קרקע מקבל בדרך כלל חכירה רשומה של הקרקע (ליסהולד), ולפעמים בעלות על המבנה עצמו בנפרד מהקרקע. חכירה נרשמת בלשכת המקרקעין לתקופה של עד 30 שנה, ויזמים מציעים לא פעם סעיפי הארכה לתקופות נוספות. חשוב להבין שהארכה כזאת היא התחייבות חוזית של המחכיר, ולא זכות שהחוק מבטיח באופן אוטומטי — את המשמעות שלה בחוזה שלכם בודק עורך הדין.

פתרונות עוקפים שכדאי להתרחק מהם

לפעמים מציעים לזרים לרשום קרקע על חברה תאילנדית שבה בעלי מניות מקומיים מחזיקים ברוב רק על הנייר. מבנה כזה עלול להיחשב עקיפה של החוק, והסיכון נופל על הקונה. אם מישהו מציע לכם מבנה כזה, עצרו ובקשו חוות דעת מעורך דין עצמאי. את ההבדלים בין בעלות מלאה, חכירה ומכסת הזרים פירטנו במדריך על בעלות זרים בתאילנד.

שלב ראשון: מגדירים מטרה ותקציב

לפני שפותחים קטלוג, כדאי לענות לעצמכם על שאלה אחת: בשביל מה הדירה. דירה לחופשות משפחתיות, דירה להשכרה כשאתם בישראל, מקום לחורף ארוך או בית לפרישה — כל מטרה מובילה לאזור אחר, לגודל אחר ולסוג בניין אחר. דירה שמתאימה להשכרה לתיירים לא תמיד נוחה למגורים של חודשים, ולהפך.

את התקציב נוח לחשב בשקלים, אבל המחירים בתאילנד נקובים בבאט, ובפרויקט בבנייה התשלומים נפרסים על פני כמה שנים. שער החליפין יכול לזוז בזמן הזה לטובתכם או לרעתכם. כדאי להשאיר מרווח לא רק לשער, אלא גם לעלויות שמסביב לדירה: אגרות ומסים בהעברה, ריהוט, קרן תחזוקה ודמי ניהול לבניין. מי שמתכנן מימון חשוב שיבדוק אותו מראש: מימון מבנק תאילנדי לזרים הוא חריג, ולכן ישראלים בודקים בדרך כלל אפשרויות מימון בישראל. האפשרויות והעלויות משתנות מבנק לבנק, וכדאי לבחון אותן עם יועץ משכנתאות או רואה חשבון.

שלב שני: בוחרים עיר, אזור ופרויקט

רוב הישראלים מתלבטים בין פטאיה, עיר חוף ערה עם קהילה ישראלית ונסיעה יבשתית מבנגקוק, לבין פוקט, אי עם חופים שונים מאוד זה מזה וטבע ירוק יותר. בנגקוק מעניינת בעיקר את מי שחושב על השכרה לטווח ארוך לאנשים שעובדים בעיר. בכל עמוד עיר תמצאו את האזורים ואת הפרויקטים שלנו בהם, ואת כל הרשימה עם מסננים — בקטלוג הפרויקטים.

כשאתם משווים דירות, זכרו שבתאילנד סופרים חדרי שינה ולא חדרים. דירת חדר שינה אחד עם סלון היא מה שבישראל היינו קוראים דירת שני חדרים, ו״סטודיו״ הוא חדר אחד עם מטבחון. מעבר לחדרים, אלה הדברים שכדאי לבדוק בכל פרויקט:

• האם נשארה בבניין מכסה לזרים, והאם הדירה שבחרתם נכללת בה.
• בפרויקט בבנייה — מועד המסירה המתוכנן ומה כבר נבנה בפועל; בפרויקט מוכן — באיזה מצב הבניין והדירה.
• מי היזם ומה הוא כבר מסר: פרויקטים קודמים, איכות, עמידה בלוחות זמנים.
• מרחק מהים, מהמרכז ומהשירותים שחשובים לכם, לפי מפה ולא לפי הפרסום.
• דמי הניהול השוטפים וקרן התחזוקה, ומה הבניין נותן בתמורה.
• אם אתם מתכננים להשכיר — מה הבניין מתיר: השכרה לטווח ארוך, או גם ללילות.

פרויקט בבנייה (״טרום מכירה״) מאפשר לפרוס תשלומים ולבחור דירה מוקדם, אבל מוסיף סיכון של עיכוב ושל פער בין ההדמיה לתוצאה. בדירה מוכנה רואים מה קונים ומשלמים את רוב הסכום בבת אחת. אין כאן בחירה נכונה אחת — זה תלוי במטרה, בתקציב ובסבלנות.

שלב שלישי: בודקים את היזם, את הקרקע ואת הפרויקט

זה השלב שהכי מפתה לדלג עליו, והוא החשוב ביותר. את הבדיקה המשפטית עושה עורך דין תאילנדי עצמאי שעובד בשבילכם — לא עורך הדין של היזם ולא נציג המכירות. עורך דין ישראלי יכול ללוות אתכם ולעזור להבין את המסמכים, אבל את הדין התאילנדי ואת הרישומים בלשכת המקרקעין בודק מי שמוסמך לכך בתאילנד.

מה עורך הדין בודק בדרך כלל:

• שהקרקע רשומה על שם היזם או החברה שלו בתעודת בעלות מלאה, ושאין עליה שעבודים או עיקולים שלא נאמרו לכם.
• שלפרויקט יש היתר בנייה, ושאושרו הבדיקות הסביבתיות כשהחוק דורש אותן.
• בדירה בקונדומיניום — שהבניין רשום או ייורשם כקונדומיניום, ושיש מסמך שמראה את מצב מכסת הזרים.
• את החברה היזמית: מי הבעלים, מה הוותק שלה, והאם יש נגדה תביעות פתוחות.
• בדירה יד שנייה — שהמוכר הוא הבעלים הרשום ושאין חובות לבניין.

בדיקה כזאת עולה כסף ולוקחת זמן, ובכל זאת היא זולה בהרבה מטעות. בקשו מעורך הדין סיכום כתוב באנגלית — או בעברית, אם יש לכם מתווך שפה — כדי שתוכלו לחזור אליו.

שלב רביעי: שריון הדירה וחוזה המכר

בפרויקט חדש הרכישה מתחילה בדרך כלל בהסכם שריון ובדמי שריון שמוציאים את הדירה מהמכירה לזמן קצר. בתוך התקופה הזאת חותמים על חוזה המכר המלא מול היזם. לפני ששולחים את דמי השריון כדאי לברר אם הם מוחזרים ובאילו מקרים, ולקבל לפחות טיוטה של החוזה המלא.

חוזי מכר בתאילנד נכתבים לרוב באנגלית ובתאית, לפעמים בשני טורים זה לצד זה. מה כדאי לבדוק בחוזה, יחד עם עורך הדין:

• שהקונה רשום בשמו המלא כפי שהוא בדרכון, ושהדירה מוגדרת כחלק ממכסת הזרים.
• לוח התשלומים: כמה משלמים בכל שלב, והאם התשלומים צמודים לשלבי בנייה ממשיים או לתאריכים.
• מועד המסירה, ומה קורה אם היזם מאחר: פיצוי, זכות לבטל, החזר כספים.
• שטח הדירה והמפרט, ומה קורה אם השטח במסירה שונה מהשטח בחוזה.
• מי משלם אילו מסים ואגרות ביום הרישום — בתאילנד זה נקבע בחוזה, ואין חלוקה אחת קבועה.
• האם אפשר להעביר את החוזה לקונה אחר לפני המסירה, ובאילו תנאים.
• איזו גרסה גוברת אם יש סתירה בין הטקסט האנגלי לתאי.
• תקופת האחריות לליקויים אחרי המסירה.

אם בחוזה מופיעה ״תשואה מובטחת״, בדקו מי בדיוק מתחייב לה, לכמה זמן, ומה קורה אם החברה המתחייבת לא עומדת בה. התחייבות כזאת שווה בדיוק כמו היכולת של מי שנותן אותה לעמוד בה.

שלב חמישי: העברת הכסף מישראל

כדי לרשום דירה בקונדומיניום על שם זר, החוק דורש שהכסף לרכישה יגיע לתאילנד מחו״ל במטבע זר. בפועל זה אומר: מעבירים שקלים, דולרים או אירו מחשבון בחו״ל — למשל מחשבון בבנק ישראלי — וההמרה לבאט נעשית בתאילנד. כסף שכבר נמצא בבאט בחשבון תאילנדי, או שמישהו אחר שילם בשבילכם במקום, עלול לא לעמוד בתנאי.

כמה כללים שחוסכים בעיות ביום הרישום:

• ההעברה יוצאת מחשבון על שמכם, ושמכם מופיע בה כמוטב הסופי.
• בשדה מטרת ההעברה כותבים שזו רכישת דירה בקונדומיניום, עם שם הפרויקט ומספר הדירה — הנוסח המדויק יגיד לכם עורך הדין או היזם.
• הבנק התאילנדי שמקבל את הכסף מנפיק אישור על ההמרה. על סכומים גדולים זה טופס ייעודי שנקרא FET, ועל סכומים קטנים יותר — מכתב אישור מהבנק. שמרו את כל האישורים מכל תשלום, כי לשכת המקרקעין תבקש אותם.
• בפרויקט בבנייה כל תשלום בלוח מועבר כך, ולא רק התשלום האחרון.

בצד הישראלי, הבנק עשוי לבקש הסבר ומסמכים על העברה גדולה לחו״ל — חוזה המכר וחשבון מהיזם בדרך כלל מספיקים. עמלות ההעברה ומרווחי ההמרה שונים מבנק לבנק ובין חברות העברה, ולכן כדאי להשוות לפני ההעברה הראשונה. בדירה בחכירה, דרישת המטבע הזר שונה, אבל גם שם כדאי להעביר את הכסף באותה דרך מתועדת. את הצד הישראלי — הבנקים, הדיווח לרשות המסים והמסמכים — פירטנו במדריך לקונה מישראל.

שלב שישי: תקופת הבנייה

בפרויקט בבנייה משלמים לפי הלוח שבחוזה, בדרך כלל לאורך כמה שנים. בתקופה הזאת כדאי לקבל מהיזם עדכונים על התקדמות הבנייה, תמונות ודיווחים, ולהשוות אותם ללוח הזמנים. אם אתם מגיעים לתאילנד, בקרו באתר. אם הבנייה מתעכבת, החוזה הוא מה שקובע את הזכויות שלכם, ולכן חשוב שהסעיפים על עיכוב יהיו ברורים כבר בחתימה. מועד המסירה הוא תכנון של היזם, וכדאי לבנות את התוכניות שלכם — חופשה, השכרה, מעבר — עם מרווח.

שלב שביעי: בדיקת הדירה לפני המסירה

כשהבנייה מסתיימת, היזם מזמין אתכם לבדוק את הדירה לפני הרישום. זה הרגע לרשום כל ליקוי: סדקים, רטיבות, אינסטלציה, חשמל, דלתות וחלונות שלא נסגרים, ריצוף לא אחיד. רשימת הליקויים נמסרת ליזם בכתב, ואחרי התיקונים בודקים שוב. מי שלא יכול להגיע שולח בודק מקצועי מטעמו, שמצלם ומתעד. אל תאשרו קבלה של הדירה לפני שהליקויים העיקריים תוקנו או לפחות נרשמו בכתב, עם התחייבות לתקן.

שלב שמיני: רישום הבעלות בלשכת המקרקעין

העסקה מסתיימת ברישום בלשכת המקרקעין של המחוז שבו נמצא הנכס. ביום הזה משלמים את היתרה, משלמים את האגרות והמסים של ההעברה, והדירה נרשמת על שמכם. בדירה בקונדומיניום מקבלים תעודת בעלות על היחידה; בחכירה, החכירה נרשמת על גבי תעודת הקרקע.

מה בדרך כלל צריך להביא:

• דרכון בתוקף.
• חוזה המכר.
• אישורי ההמרה מהבנק התאילנדי (טפסי FET או מכתבי אישור) על כל הסכום.
• בדירה יד שנייה — אישור מהנהלת הבניין שאין חובות על הדירה.
• ייפוי כוח, אם מישהו אחר חותם בשמכם.

בהעברה גובים אגרת רישום וכמה מסים. איזה מס חל תלוי בין השאר במוכר ובזמן שהנכס היה בבעלותו, והחלוקה ביניכם לבין המוכר או היזם נקבעת בחוזה. שיעורים מדויקים לא נכתוב כאן: הם משתנים, ואת הסכום לעסקה שלכם על התאריך שלה מחשב עורך הדין.

אפשר לעשות את כל זה מישראל?

כן, ורוב הקונים הישראלים עושים זאת. את הפרויקטים רואים בשיחות וידאו, מסמכים חותמים מרחוק, את הכסף מעבירים מהבנק בארץ, ולרישום בלשכת המקרקעין נותנים ייפוי כוח לעורך הדין או לאדם אחר שאתם סומכים עליו. ייפוי כוח שנחתם בישראל צריך בדרך כלל אימות, ולעיתים גם אישור של הנציגות התאילנדית — את הדרך המדויקת יגיד לכם עורך הדין לפני שאתם חותמים. כדאי בכל זאת לבקר לפחות פעם אחת לפני ההחלטה, אם אפשר, כדי לראות את האזור במו עיניכם.

אחרי הקנייה: מה נשאר באחריותכם

• דמי ניהול שנתיים לבניין, לפי שטח הדירה, וקרן תחזוקה שמשולמת בדרך כלל פעם אחת במסירה.
• חשמל, מים, אינטרנט וביטוח דירה.
• מס מקרקעין שנתי בתאילנד, לפי השווי והשימוש בנכס.
• ניהול ההשכרה, אם תשכירו: חברת ניהול מקומית גובה עמלה. השכרה ללילות מוסדרת בנפרד, ולא כל בניין מתיר אותה.
• דיווח לרשות המסים בישראל על הנכס ועל ההכנסה ממנו — נושא לרואה החשבון שלכם.
• צוואה שמתייחסת לנכס בתאילנד, כדי שהיורשים לא יתקעו בהליך ארוך — כדאי לשאול את עורך הדין.

חשוב לדעת גם שבעלות על דירה לא נותנת לבדה זכות לוויזה בתאילנד. ויזות לשהייה ארוכה הן נושא נפרד עם תנאים משלו.

טעויות שכדאי להימנע מהן

• לשלם דמי שריון לפני שבדקתם שיש בבניין מכסה לזרים.
• להעביר כסף בלי תיעוד, דרך חשבון של מישהו אחר או כבר בבאט.
• לסמוך על עורך הדין של היזם במקום על עורך דין שעובד בשבילכם.
• לחתום על חוזה שלא קראתם עד הסוף, או בשפה שאתם לא מבינים.
• לחשב רווח מההשכרה לפי פרסום, בלי לבדוק את הביקוש, את דמי הניהול ואת העמלות.
• לשכוח את שער החליפין ואת העלויות סביב הדירה בתכנון התקציב.

איך ROMA ThaiProperty מלווה את הרכישה

אנחנו סוכנות נדל״ן ולא משרד עורכי דין. התפקיד שלנו הוא לעזור לכם לבחור: להציע פרויקטים לפי המטרה והתקציב, לבדוק מול היזם מחיר, זמינות ומכסה, להראות את האזור בשיחת וידאו ולעבור איתכם על התהליך בעברית. לבדיקה המשפטית נמליץ לכם לעבוד עם עורך דין עצמאי, ואת ההחלטה מקבלים אתם. אפשר להתחיל מכל הפרויקטים או להשאיר פרטים, והמנהל יחזור אליכם.