בעלות זרים בתאילנד: פריהולד, חכירה ומכסת 49%

ישראלי שמתחיל לחפש דירה בתאילנד שומע מהר מאוד שלוש מילים: פריהולד, ליסהולד ומכסה. שלושתן עונות על אותה שאלה — מה בדיוק יירשם על השם שלכם במשרד המקרקעין התאילנדי, ומה יקרה לנכס בעוד עשרים שנה, כשתרצו למכור אותו או להוריש אותו לילדים. במדריך הזה נסביר את ההבדלים בשפה פשוטה, נראה מה החוק התאילנדי מאפשר לזרים ומה הוא אוסר, ונציין מה כדאי לבדוק עם עורך דין לפני שחותמים על משהו.

חשוב לומר מראש: זה לא ייעוץ משפטי. החוקים והנהלים בתאילנד משתנים, ובכל עסקה יש פרטים משלה. את הטקסט בדקנו לאחרונה בתאריך שמופיע בראש העמוד, ולפני רכישה כדאי שעורך דין תאילנדי עצמאי יעבור על החוזה ועל המסמכים של הנכס הספציפי. את התהליך כולו, משריון הדירה ועד המפתח, פירטנו במדריך איך קונים נכס בתאילנד.

שלושה מושגים בקצרה

• פריהולד (Freehold) — בעלות מלאה. הדירה רשומה על שמכם במשרד המקרקעין, בלי הגבלת זמן, ואפשר למכור אותה, להשכיר אותה ולהוריש אותה. לזרים זה אפשרי כמעט רק בדירות בקונדומיניום.
• ליסהולד (Leasehold), או חכירה — זכות להשתמש בנכס לתקופה קצובה לפי חוזה עם הבעלים. הנכס עצמו נשאר של מישהו אחר. כך נרכשות בדרך כלל וילות, וכך נמכרות דירות שאינן במכסת הזרים.
• מכסת זרים (Foreign Quota) — החלק מתוך הבניין שזרים רשאים להחזיק בו בבעלות מלאה. כשהמכסה מתמלאת, זר נוסף כבר לא יכול לקנות בבניין דירה בפריהולד.

דירה בקונדומיניום: בעלות מלאה על שמכם

קונדומיניום בתאילנד הוא בניין רשום לפי חוק הקונדומיניום (Condominium Act B.E. 2522). מי שקונה בו דירה מקבל בעלות על הדירה עצמה וחלק יחסי ברכוש המשותף — הקרקע שעליה עומד הבניין, הלובי, הבריכה, חדר הכושר והמעליות. הקרקע שייכת לכל בעלי הדירות יחד, ולא לאף אחד מהם לבד, ולכן החוק מאפשר לזרים להחזיק בדירה כזאת בלי לסתור את האיסור על בעלות זרים בקרקע.

הבעלות נרשמת במשרד המקרקעין של המחוז, ובסוף התהליך מקבלים תעודת בעלות על יחידת הקונדומיניום על שמכם. אצלנו קוראים לזה "טאבו", ומי שמכיר את נסח הטאבו הישראלי יבין מהר את ההיגיון: יש מסמך רשמי אחד שמראה מי הבעלים, ורק הוא קובע. הסכם עם היזם, קבלה או מכתב מעורך דין אינם תחליף לרישום.

איך עובדת מכסת 49%

לפי סעיף 19 bis בחוק הקונדומיניום, זרים יכולים להחזיק יחד בעד 49% מהשטח הכולל של כל הדירות בבניין. שימו לב לשני פרטים שקונים רבים מפספסים. הראשון: המכסה נמדדת לפי שטח, ולא לפי מספר הדירות. אם זרים קנו בבניין בעיקר דירות גדולות ופנטהאוזים, המכסה יכולה להיגמר גם כשרוב הדירות עדיין בידי תאילנדים. השני: המכסה היא של הבניין כולו ולא של דירה מסוימת. היא מתמלאת לפי סדר הרישום, ולכן זמינות המכסה בזמן השריון עוד לא אומרת שהיא תהיה זמינה ביום ההעברה.

בפרויקט שבבנייה היזם מחליט מראש אילו דירות הוא מציע לזרים במכסה, ואילו נשארות במכסה התאילנדית. בבניין קיים, שבו דירות כבר עברו מיד ליד, המצב משתנה עם כל עסקה. לכן כדאי לבקש מהיזם או מהנהלת הבניין אישור בכתב שהדירה שבחרתם נמכרת במכסת הזרים, ולוודא שהחוזה קובע מה קורה אם בסוף אין מכסה — למשל החזר כספים או מעבר לחכירה.

התנאי שקשור לכסף: העברה מחו"ל במטבע זר

כדי לרשום דירה על שם זר, החוק דורש להראות שהכסף לרכישה הגיע לתאילנד מחו"ל במטבע זר. בפועל מעבירים את הסכום בהעברה בנקאית מחשבון בחו"ל — למשל מחשבון בבנק ישראלי — לחשבון של היזם או של הקונה בתאילנד, והבנק התאילנדי ממיר אותו לבאט ומנפיק מסמך שמאשר את מקור הכסף. המסמך הזה, שמכונה לעיתים FET form, נדרש במשרד המקרקעין ביום הרישום, וכדאי לשמור אותו גם לשנים שאחרי, כי הוא חשוב כשמוכרים את הדירה ומוציאים את הכסף מתאילנד.

כמה כללים מעשיים שעוזרים להימנע מתקלות: את ההעברה עושים מחשבון על שם הקונה, ובשדה מטרת ההעברה כותבים במפורש שמדובר ברכישת דירה בקונדומיניום, עם שם הפרויקט ומספר הדירה. כדאי לברר מראש עם הבנק בישראל באיזה מטבע לשלוח ואיזה תיעוד הוא יבקש, ועם היזם — לאיזה חשבון ועל שם מי. מזומן שהובא במזוודה, או כסף שהגיע דרך צד שלישי, עלולים לעכב את הרישום. איך מבצעים את ההעברה עצמה, מה עולות העמלות ומה לגבי שער החליפין — במדריך על העברת כסף לתאילנד.

חכירה (ליסהולד): מה מקבלים ומה לא

כשאין מכסה, או כשמדובר בווילה ובקרקע, זרים קונים בדרך כלל זכות חכירה. לפי הקוד האזרחי והמסחרי של תאילנד (Civil and Commercial Code), חכירה של מקרקעין מוגבלת לתקופה של עד 30 שנה, וחכירה לתקופה ארוכה מכמה שנים צריכה להיות בכתב ולהירשם במשרד המקרקעין. חכירה שלא נרשמה מחייבת רק לתקופה קצרה, גם אם בחוזה כתוב אחרת.

מוכרים רבים מציעים חכירה "ל-30 שנה ועוד 30 ועוד 30". חשוב להבין מה עומד מאחורי ההבטחה הזאת: רק התקופה הראשונה נרשמת. החידושים הם התחייבות חוזית של המחכיר, והחוק התאילנדי אינו מבטיח שהם יבוצעו — בייחוד אם הקרקע תימכר, אם המחכיר ימות או אם החברה שהחכירה תתפרק. חוזה שנוסח היטב יכול לחזק את המצב שלכם, אבל אינו הופך את החכירה לבעלות.

חכירה בתאילנד אינה חכירה מרמ"י

בישראל רוב הדירות עומדות על קרקע שחכורה מרשות מקרקעי ישראל לתקופות ארוכות, והחכירה מתחדשת כמעט אוטומטית. לכן ישראלים נוטים לראות ב"חכירה" משהו שקול לבעלות. בתאילנד המצב שונה: זו זכות מוגבלת בזמן מול בעלים פרטי, שאינה עוברת תמיד בירושה ושאי אפשר תמיד להעביר בלי הסכמת המחכיר. לפני שקונים נכס בחכירה כדאי לבדוק עם עורך דין שלוש שאלות: מה קורה לחכירה אם החוכר נפטר, האם מותר להעביר אותה לקונה אחר בלי אישור הבעלים, ומה קורה אם הבעלים מוכר את הקרקע או משעבד אותה לבנק.

מתי חכירה היא בחירה סבירה

חכירה אינה בהכרח עסקה גרועה. היא מתאימה למי שקונה וילה לשימוש אישי לתקופה מוגדרת, למי שמשווה את המחיר לשכירות ארוכה, או למי שבחר דירה מסוימת בבניין שבו מכסת הזרים כבר מלאה. מה שחשוב הוא לקנות אותה בעיניים פקוחות: לדעת כמה שנים רשומות בפועל, מי הבעלים של הקרקע, ומה החוזה קובע לגבי חידוש, העברה וירושה. ברוב המקרים מחיר של דירה בחכירה צריך לשקף את ההבדל הזה בזכויות, והמנהל יעזור לכם להשוות בין האפשרויות בפרויקט שבחרתם.

וילות, בתים וקרקע

סעיף 86 בקוד הקרקעות של תאילנד (Land Code) קובע שזר יכול לרכוש קרקע רק מכוח אמנה בינלאומית או באישור מיוחד לפי החוק. בפועל, אדם פרטי שקונה בית לנופש או להשכרה לא ירשום את הקרקע על שמו. יש בחוק חריגים צרים, הקשורים להשקעות גדולות ולאישור שר, ורוב הקונים לא יעמדו בהם.

לכן וילות נמכרות לזרים בכמה מבנים מקובלים. הנפוץ ביותר: חכירה רשומה של הקרקע לצד בעלות על המבנה עצמו, שכן החוק התאילנדי מאפשר להפריד בין בעלות בבית לבין בעלות בקרקע שמתחתיו. במקרים מסוימים נרשמת גם זכות שימוש או זכות לבנות על קרקע של אחר. לכל מבנה כזה יש יתרונות וחסרונות, ואת הבחירה ביניהם צריך לעשות עם עורך דין שבודק את הקרקע הספציפית — את סוג תעודת הקרקע, את הבעלים הרשומים ואת השעבודים.

וילות בפרויקטים חדשים נמצאות בעיקר באזורים שבהם יש יותר קרקע — למשל הואי יאי בפטאיה, או באנג טאו ולאיאן בפוקט. בעמוד של כל פרויקט מפורט סוג הנכס, ואת מבנה הבעלות המדויק המנהל מברר מול היזם ומעביר אליכם בכתב.

חברה תאילנדית, בעלי מניות פיקטיביים ובן או בת זוג

באינטרנט עדיין אפשר למצוא הצעות "לעקוף" את האיסור: להקים חברה תאילנדית שבה רוב המניות רשומות על שם תאילנדים שאינם משקיעים דבר, והזר שולט בה בפועל ורושם עליה את הקרקע. אנחנו לא ממליצים על המבנה הזה ולא מציעים אותו. חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act B.E. 2542) אוסר במפורש על תאילנדים להחזיק מניות בשם זר, וקוד הקרקעות מאפשר לרשויות לחייב את מכירת הקרקע ולהטיל עונשים על המעורבים. בשנים האחרונות הרשויות בודקות חברות כאלה ביתר תשומת לב, ומי שמחזיק נכס דרכן חשוף לסיכון שקשה לבטח.

חברה תאילנדית אמיתית, שפועלת כעסק ושיש לה שותפים תאילנדים של ממש, היא סיפור אחר — אבל זה כלי לעסק ולא דרך לקנות בית לנופש, והיא כרוכה בהנהלת חשבונות, בדיווחים ובעלויות שוטפות. גם רישום קרקע על שם בן או בת זוג תאילנדים אפשרי, אבל הקרקע שייכת אז להם. במשרד המקרקעין מבקשים בדרך כלל מהבן זוג הזר לחתום שהכסף אינו רכוש משותף, ובמקרה של פרידה יכולות להיות לכך השלכות. לפני צעד כזה צריך ייעוץ משפטי אישי.

איך לקרוא עמוד פרויקט באתר שלנו

כדי לחסוך לכם שאלות, בעמוד של כל פרויקט מופיע שדה "מכסה לזרים" עם אחד משלושה ערכים: יש, אין או לא אומת. "לא אומת" אינו "אין" — הוא אומר שעוד לא קיבלנו מהיזם נתון שאנחנו סומכים עליו, והמנהל יברר אותו לפני שתתקדמו. גם לכל דגם דירה מסומן אם הוא נמכר במכסה הזרה, במכסה התאילנדית או שהנתון לא אומת. דירה במכסה התאילנדית אפשר בדרך כלל לקנות כזר רק בחכירה.

הנתונים באתר עוזרים לסנן, אבל אינם תחליף לבדיקה ביום הקנייה: מכסה משתנה, ודירה שהייתה במכסה הזרה בחודש שעבר יכולה להימכר. לפני שריון המנהל מאשר מול היזם את מצב המכסה לדירה הספציפית. אפשר להתחיל מקטלוג הפרויקטים עם מסנן המכסה, או לעבור על כל הפרויקטים לפי עיר.

רשימת בדיקה לפני חתימה

• האם הדירה נמכרת במכסת הזרים — ואישור בכתב מהיזם או מהנהלת הבניין.
• מה קורה לפי החוזה אם ביום ההעברה אין מכסה: החזר כספים, מעבר לחכירה או משהו אחר.
• מאיזה חשבון יוצא הכסף, באיזה מטבע, ומה כותבים במטרת ההעברה — כדי לקבל את מסמך מקור הכסף.
• בחכירה: כמה שנים נרשמות בפועל במשרד המקרקעין, ומה מובטח רק בחוזה.
• בחכירה: מי הבעלים של הקרקע, האם היא משועבדת, ומה קורה בירושה או במכירה של הקרקע.
• בווילה: סוג תעודת הקרקע ומי רשום עליה, בבדיקה של עורך דין במשרד המקרקעין.
• שאין במבנה העסקה בעלי מניות פיקטיביים או הסכמים צדדיים שמסתירים את הבעלים האמיתי.
• מי עורך הדין שלכם — עצמאי, ולא זה שמייצג את היזם.

מכירה, ירושה והחזרת הכסף לישראל

מי שמחזיק דירה בפריהולד יכול למכור אותה לתאילנדי או לזר. אם הקונה זר, הוא יצטרך מכסה פנויה בבניין ביום המכירה ואת אותה העברה מחו"ל במטבע זר. כשמוכרים, אפשר בדרך כלל להחזיר את הכסף לחו"ל, וכאן שוב חשוב מסמך מקור הכסף מהרכישה. מכירה כרוכה גם במיסים ובאגרות בתאילנד, ואת אלה כדאי לחשב עם עורך הדין לפני שמחליטים. באילו תשלומים מדובר — במדריך על מיסים ואגרות בתאילנד.

ירושה של נכס בתאילנד היא נושא נפרד: יורש זר של דירה בקונדומיניום כפוף לאותם כללי מכסה, ויורש של קרקע או של חכירה עלול להיתקל במגבלות נוספות. רבים עורכים צוואה תאילנדית נפרדת לנכס, בנוסף לצוואה בישראל. גם בצד הישראלי יש מה לבדוק: הכנסה משכירות בחו"ל ומכירה של נכס בחו"ל נוגעות לדיווח לרשות המסים, וזה נושא לרואה החשבון שלכם. מה שחשוב במיוחד לקונים מישראל ריכזנו במדריך קניית נכס בתאילנד מישראל.

מה הלאה

אם אתם בתחילת הדרך, התחילו מהשאלה מה אתם רוצים מהנכס: דירה לחופשות ולהשכרה בעיר, כמו פטאיה, היא כמעט תמיד קונדומיניום בפריהולד. וילה עם בריכה באי, כמו בפוקט או בקוסמוי, היא בדרך כלל חכירה. השאירו פרטים, והמנהל יעבור איתכם בעברית על כמה פרויקטים מתאימים, יבדוק מול היזם את מצב המכסה וימליץ על עורך דין עצמאי שילווה את העסקה.