קניית דירה בתאילנד מישראל: המדריך לקונה הישראלי

למי המדריך הזה

המדריך נכתב לישראלים ששוקלים לקנות דירה או וילה בפרויקט חדש בתאילנד: למי שמחפש דירת נופש לחורף, למי שרוצה נכס להשכרה, ולמי שחושב על פרישה רגועה ליד הים. הוא לא מחליף עורך דין או רואה חשבון, וגם לא מתיימר לכך. המטרה שלו פשוטה יותר: לסדר את הדרך לשלבים, להסביר מה שונה כשהקונה גר בישראל, להצביע על השאלות שכדאי לשאול אנשי מקצוע, ולהפנות למדריכים המפורטים שלנו בכל נושא.

חשוב לומר מראש: דיני מקרקעין בתאילנד, דיני המס בישראל והנהלים של הבנקים משתנים מעת לעת. כל מה שכתוב כאן נכון לתאריך העדכון שבראש העמוד, ובכל החלטה כספית יש לקבל אישור של עורך דין בתאילנד ושל רואה חשבון או יועץ מס בישראל. מחירים, מועדי מסירה וזמינות של דירות אנחנו לא כותבים במדריך — הם מופיעים בקטלוג ליד כל פרויקט, ואת העדכניים מאשר המנהל.

לפני שמתחילים: שלוש שאלות לעצמכם

רוב הטעויות של קונים מישראל לא קורות בחדר החוזים אלא הרבה קודם, כשעדיין לא ברור למה בכלל קונים. לפני שפותחים קטלוג, כדאי לענות בכנות על שלוש שאלות.

• מה המטרה? דירה לחופשות המשפחה, נכס שמושכר רוב השנה, או בית לשנים שאחרי הפרישה — כל מטרה מובילה לעיר אחרת, לאזור אחר ולסוג נכס אחר.
• מה התקציב האמיתי, בשקלים? מעבר למחיר הדירה יש עלויות רישום, ריהוט, דמי ניהול שנתיים, עמלות בנק והמרה, וטיסות לביקורים. כדאי גם להשאיר מרווח לתנודות בשער הבאט מול השקל לאורך תקופת התשלומים.
• כמה זמן ונוכחות אתם מוכנים להשקיע? יש מי שטס לסיור ולחתימה, ויש מי שעושה הכול מרחוק בייפוי כוח. שתי הדרכים אפשריות, אבל הן דורשות היערכות שונה.

מה מותר לישראלי לקנות בתאילנד

לישראלים אין מסלול מיוחד: הם קונים כמו כל זר. הכלל המרכזי הוא שזר יכול להחזיק בשמו דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה (פריהולד), כל עוד בבניין נשארה מכסת זרים פנויה והכסף לרכישה הועבר לתאילנד מחו"ל במטבע זר. קרקע זר אינו יכול להחזיק ישירות, ולכן וילות ובתים צמודי קרקע נרכשים בדרך כלל בחכירה רשומה ארוכת טווח, לפעמים עם בעלות נפרדת על המבנה. מבנים אחרים — למשל חברה תאילנדית שמחזיקה בקרקע — מחייבים בדיקה זהירה אצל עורך דין, כי לא כל מבנה שמוצע לקונים עומד בדרישות החוק.

את ההבדלים בין בעלות מלאה לחכירה, את מכסת הזרים ואת מה שנרשם בפועל בלשכת המקרקעין פירטנו במדריך בעלות זרים: פריהולד, חכירה ומכסה. בקטלוג אפשר לסנן פרויקטים לפי זמינות מכסת זרים, כשהנתון קיים אצלנו.

שלבי הרכישה מישראל, צעד אחר צעד

תהליך הקנייה עצמו דומה לזה של כל קונה זר, והוא מתואר בהרחבה במדריך איך קונים נכס בתאילנד. כאן נתמקד בשלבים ובמה שמשתנה כשאתם יושבים בישראל.

שלב ראשון: עיר ואזור

רוב הישראלים מתחילים מפטאיה — עיר חוף שחיה לאורך כל השנה וקרובה יחסית לבנגקוק — או מפוקט, האי שמושך מי שמחפש וילה וחופים פתוחים. בנגקוק מעניינת בעיקר מי שחושב על השכרה לטווח ארוך בעיר גדולה, חואה הין מתאימה למי שמחפש קצב שקט, וקוסמוי — למי שמוכן לאי רחוק יותר בתמורה לאווירה אחרת. בתוך כל עיר האזורים שונים מאוד זה מזה: ג'ומטיין ופרטומנאק בפטאיה, למשל, או באנג טאו בפוקט. לכל אזור יש עמוד משלו עם הפרויקטים שבו.

שלב שני: רשימה קצרה ושיחה

בקטלוג הפרויקטים אפשר לסנן לפי עיר, תקציב, מספר חדרי שינה, מרחק מהים וסטטוס בנייה. שימו לב שבתאילנד סופרים חדרי שינה ולא חדרים: דירה שבישראל הייתה נקראת "שלושה חדרים" — סלון ושני חדרי שינה — מופיעה שם כדירת שני חדרי שינה. אחרי שיש רשימה קצרה, שיחה עם מנהל בעברית עוזרת להבין מה מאחורי המספרים: מי היזם, מה מצב הבנייה, ואיך נראה הבניין ביום רגיל ולא רק בהדמיה.

שלב שלישי: סיור, במקום או בווידאו

הכי טוב לראות את הפרויקט ואת השכונה בעיניים: לבדוק את הדרך לחוף, את הרעש מהכביש ואת הבניינים שמסביב. מי שלא יכול לטוס בשלב הזה יכול לבקש סיור וידאו בשידור חי בפרויקט ובאזור. בפרויקט בבנייה כדאי לראות גם בניין גמור של אותו יזם, כדי להתרשם מרמת הגימור בפועל.

שלב רביעי: הזמנה ובדיקה משפטית

בדרך כלל משלמים דמי הזמנה כדי לשריין דירה, ואחר כך מקבלים טיוטת חוזה. זה הרגע לעורך דין תאילנדי עצמאי — כזה שעובד בשבילכם ולא בשביל היזם. הוא בודק את היתרי הבנייה, את הבעלות על הקרקע, את מכסת הזרים, את תנאי ההחזר אם הפרויקט מתעכב ואת מה שקורה אם תרצו למכור לפני המסירה. מה כדאי לבדוק אצל היזם עצמו פירטנו במדריך בדיקת יזם.

שלב חמישי: חוזה ותוכנית תשלומים

בפרויקטים בבנייה מקובלת תוכנית תשלומים מהיזם: תשלום בחתימה, תשלומים לפי שלבי הבנייה ויתרה במסירה. לקונה מישראל זה אומר כמה העברות בנקאיות לאורך זמן, ולכן כדאי לבנות לוח זמנים שמתאים גם לבנק שלכם. הסבר על המבנים הנפוצים יש במדריך תוכניות תשלום מהיזם; התנאים של כל פרויקט מופיעים בעמוד שלו, כשהם קיימים אצלנו.

שלב שישי: מסירה ורישום

בסוף הבנייה מגיעה בדיקת הדירה, תיקון ליקויים, תשלום היתרה ורישום הבעלות בלשכת המקרקעין. את הרישום אפשר לבצע בנוכחות או באמצעות מיופה כוח. מה לבדוק בדירה לפני שחותמים על קבלה תמצאו במדריך מסירת הדירה, ואת הדרך לעשות הכול מרחוק — במדריך קנייה מרחוק.

העברת הכסף מישראל לתאילנד

זה החלק שבו הקונה הישראלי שונה באמת מקונים אחרים, ושני דברים בו כדאי לסגור עוד לפני שבוחרים דירה: מאיזה חשבון ובאיזה מסלול יעבור הכסף, ומי מלווה אתכם משפטית בצד התאילנדי.

מה דורש הצד התאילנדי

כדי לרשום דירה בקונדומיניום על שם זר, צריך להראות שהכסף נכנס לתאילנד מחו"ל במטבע זר. לכן ההעברה נעשית מחשבון שלכם בישראל ישירות לחשבון היזם או לחשבון שלכם בתאילנד, ובהוראת ההעברה מציינים שהיא נועדה לרכישת דירה בקונדומיניום, עם שם הפרויקט ומספר הדירה. הבנק התאילנדי מנפיק על ההעברה מסמך שמוצג בעת הרישום. באיזה מטבע לשלוח, איזה נוסח לכתוב ואיזה מסמך לבקש — כדאי לתאם מראש עם היזם ועם עורך הדין, לפני ההעברה הראשונה ולא אחריה. הפירוט המלא במדריך העברת כסף לתאילנד.

מה ישאל הבנק בישראל

העברה גדולה לחו"ל היא אירוע שגרתי לבנק, אבל היא כמעט תמיד כוללת שאלות: מה מקור הכסף, מה מטרת ההעברה ולמי היא מיועדת. הכינו מראש את החוזה או את הזמנת הדירה, את פרטי החשבון של היזם ואת המסמכים שמראים מאיפה הכסף הגיע — למשל מכירת נכס, חיסכון או הלוואה. בנקים שונים עובדים בקצב שונה, ולכן כדאי לא להשאיר העברה לרגע האחרון לפני מועד תשלום בחוזה.

העלות של העברה מורכבת מעמלה ומהפער בשער ההמרה, והפער הוא לרוב החלק הגדול יותר. כדאי להשוות בין הבנק שלכם, בנק אחר ונותני שירותי מטבע מורשים — ולבדוק מראש שהמסלול שבחרתם מספק את מה שהצד התאילנדי צריך לרישום.

באט מול שקל

מחירי הפרויקטים נקבעים בבאט תאילנדי, ואתם מרוויחים ומשלמים בשקלים. כשהתשלומים פרוסים לאורך תקופת הבנייה, השער ביום החתימה והשער ביום כל תשלום יכולים להיות שונים — לטובתכם או לרעתכם. באתר אנחנו מציגים מחירים בכמה מטבעות עם תאריך השער, אבל המחיר המחייב הוא זה שבחוזה.

מימון: מה אפשר ומה פחות

לזר שאינו תושב תאילנד קשה מאוד לקבל משכנתא מבנק תאילנדי, ולכן רוב הקונים מישראל נשענים על הון עצמי ועל תוכנית התשלומים של היזם. יש קונים שמממנים חלק מהרכישה בהלוואה בישראל, למשל כנגד נכס שבבעלותם כאן. זו החלטה שכדאי לקבל עם הבנק או עם יועץ משכנתאות, כולל שאלת הסיכון: ההלוואה בשקלים, הנכס בבאט. האפשרויות הקיימות מתוארות במדריך מימון ומשכנתא.

מיסים ודיווח בישראל: מה לשאול את רואה החשבון

תושב ישראל חייב במס בישראל גם על הכנסות מחו"ל, ובעלות על נכס בחו"ל עשויה לחייב דיווח לרשות המסים גם בשנה שבה לא הושכר. בין ישראל לתאילנד קיימת אמנה למניעת כפל מס, אבל איך היא חלה על המקרה שלכם — זו שאלה לאיש מקצוע ולא לאתר נדל"ן. אנחנו לא נותנים כאן שיעורי מס ולא ממליצים על מסלול; במקום זה ריכזנו את השאלות שכדאי להביא לפגישה עם רואה חשבון או יועץ מס שמכיר מיסוי בינלאומי, עוד לפני החתימה.

• האם ומתי עליי לדווח על הנכס בתאילנד, ובאיזה דוח?
• איך ימוסו בישראל דמי השכירות מהדירה, ואילו מסלולים עומדים בפניי?
• האם מס ששולם בתאילנד על השכירות יוכר בישראל, ואיך משפיעה האמנה בין המדינות?
• מה יקרה מבחינת מס אם אמכור את הדירה בעתיד ברווח או בהפסד?
• האם הדירה בחו"ל משפיעה על מעמד הדירה שלי בישראל לעניין מס רכישה או מס שבח?
• על שם מי כדאי לרשום את הנכס — אחד מבני הזוג או שניהם — ומה המשמעות לגבי מס וירושה?
• אילו מסמכים לשמור מהיום הראשון: חוזה, אישורי העברה, קבלות ודוחות של חברת הניהול.

הנושא הזה מקבל מדריך נפרד — מס בישראל על נכס בחו"ל — שיתפרסם אחרי בדיקה של רואה חשבון. על המיסים והעמלות בצד התאילנדי, ברכישה ובהחזקה, כתבנו במדריך מיסים ועלויות בתאילנד.

הוצאות שוטפות של בעל דירה

אחרי המסירה מתחילות ההוצאות הקבועות: דמי ניהול לבניין לפי שטח הדירה, חשמל ומים, ביטוח, ומס מקרקעין שנתי שהרשות המקומית בתאילנד גובה. מי שמשכיר משלם גם לחברת הניהול. דמי הניהול של כל פרויקט מופיעים בעמוד שלו כשהנתון קיים, ואת התמונה המלאה פרשנו במדריך הוצאות הבעלות. כדאי לסגור עם עצמכם מראש מאיזה חשבון ישולמו ההוצאות האלה, כדי שלא יצטברו חובות לבניין בזמן שאתם בארץ.

השכרה כשאתם בישראל

רוב הבעלים הישראלים לא נמצאים בתאילנד רוב השנה, ולכן ההשכרה עוברת דרך חברת ניהול: היא מוצאת שוכרים, מנקה, מתקנת ומעבירה דוח ותשלום, תמורת עמלה. השכרה לטווח ארוך פשוטה יותר מבחינה חוקית; השכרה ללילות מוסדרת בתאילנד בנפרד ולא כל בניין מתיר אותה, ולכן אם זו התוכנית — בדקו אותה עם עורך הדין לפני הקנייה. איך בוחרים חברת ניהול תמצאו במדריך השכרה וניהול. אם תשמעו מאיתנו על תשואה צפויה, היא תוצג תמיד כהערכת סוכנות עם מקור ותאריך, ולא כהבטחה.

ויזה ושהייה

בעלות על דירה בתאילנד לא מקנה ויזה או זכות שהייה. ישראלים נכנסים לתאילנד לביקור קצר לפי הכללים שחלים על בעלי דרכון ישראלי באותו זמן, ומי שרוצה לשהות תקופות ארוכות — למשל בפרישה — צריך לבדוק את מסלולי הוויזה לטווח ארוך, שלכל אחד מהם תנאים משלו. הכללים משתנים, ולכן לפני כל תכנון כדאי לבדוק מול שגרירות תאילנד או עורך דין. סקירה של האפשרויות במדריך ויזות לבעלי נכסים.

החיים בתאילנד כישראלים

תאילנד מוכרת לישראלים רבים עוד מהטיול הגדול אחרי הצבא, ומי שחוזר אליה כבעל דירה מגלה שהיא נוחה גם לחיים רגועים יותר. בערים הגדולות ובאזורי התיירות יש בתי חב"ד, אוכל כשר ומסעדות ישראליות, ובעונה פוגשים ישראלים כמעט בכל מקום. הטיסות מישראל לבנגקוק ולעתים גם לפוקט זמינות ברוב ימות השנה, ומשם ממשיכים לפטאיה ביבשה או לאיים בטיסה פנימית. לפני שבוחרים אזור כדאי לבדוק מה חשוב לכם בחיי היום־יום: בית כנסת קרוב, בית חולים פרטי, בית ספר בינלאומי או פשוט שקט.

טעויות נפוצות של קונים מישראל

• להעביר כסף בלי לתאם את נוסח ההעברה ואת המסמך מהבנק התאילנדי — ולגלות ברישום שחסר מסמך.
• לחתום על חוזה של היזם בלי עורך דין עצמאי, או עם עורך דין שהיזם המליץ עליו.
• לחשב תקציב רק לפי מחיר הדירה, בלי עלויות רישום, ריהוט, דמי ניהול ותנודות שער.
• לסמוך על תשואה שהופיעה בפרסומת בלי לשאול מי חישב אותה, על אילו נתונים ומתי.
• לקנות להשכרה ללילות בבניין שלא מתיר אותה.
• לדחות את הפגישה עם רואה החשבון עד שמגיעה הכנסה ראשונה מהשכירות.
• לא לחשוב על ירושה: מה יקרה לנכס בתאילנד אם יקרה משהו לבעלים.

איך ROMA ThaiProperty מלווה אתכם

אנחנו סוכנות שעובדת בעיקר עם קונים מישראל, והשיחה איתנו מתנהלת בעברית מהפנייה הראשונה ועד קבלת המפתח. אנחנו עוזרים לבחור אזור ופרויקט, מארגנים סיור במקום או בווידאו, מעבירים שאלות ליזם ומסבירים מה כתוב בחוזה ובתוכנית התשלומים. אנחנו לא עורכי דין ולא רואי חשבון: את הבדיקה המשפטית עושה עורך דין עצמאי שאתם בוחרים, ואת המיסוי בישראל — רואה החשבון שלכם. אנחנו נשמח לתאם ביניהם ולוודא ששום מסמך לא נופל בין הכיסאות.

מה הלאה

אפשר להתחיל מקטלוג הפרויקטים עם הסינון לפי תקציב ועיר, לעבור על רשימת כל הפרויקטים, או לקרוא על העיר שמעניינת אתכם — פטאיה, פוקט או בנגקוק. ואם נוח לכם יותר לשאול — השאירו פרטים ומנהל יחזור אליכם בעברית.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. הוא עודכן בתאריך שמופיע בראש העמוד; לפני כל החלטה בדקו את הפרטים מול עורך דין בתאילנד ורואה חשבון בישראל.