טעויות נפוצות של ישראלים שקונים דירה בתאילנד

רוב הטעויות שאנחנו רואים אצל קונים מישראל לא נובעות מחוסר זהירות. הן נובעות מהרגלים טובים שהביאו מהארץ ופשוט לא עובדים כאן, או מההתלהבות של חופשה, כשהים ממול והמחיר נשמע הגיוני. ריכזנו כאן את הטעויות שחוזרות הכי הרבה, ולצד כל אחת מה עושים במקומה.

זו רשימה קצרה ומעשית. את הדרך כולה, מבחירת האזור ועד הדיווח לרשות המסים, תמצאו במדריך לקונה הישראלי. בכל שאלה משפטית או מיסויית, הכתובת היא עורך דין תאילנדי עצמאי ורואה החשבון שלכם.

טעויות בבחירת הדירה

לקנות לפי הדמיה

ההדמיות של פרויקטים חדשים בתאילנד יפות מאוד, וזה התפקיד שלהן. הן לא מראות את הכביש שעובר בין הבניין לחוף, את אתר הבנייה בשכנות או את ההליכה האמיתית לים בצהריים לחים. מי שקונה רק לפי חוברת ודף מחירים קונה תמונה.

מה עושים במקום: אם אפשר, טסים פעם אחת לפני החתימה. אם לא, מבקשים שיחת וידאו חיה ולא סרטון ערוך: מתחילים ברחוב, הולכים ברגל לחוף, מסתכלים מה עומד ממול ומה בונים בשכנות. בפרויקט בבנייה כדאי לראות גם בניין שאותו יזם כבר מסר, כי שם רואים מה הקונים קיבלו בפועל.

לשלם על נוף שאולי ייסגר

״נוף לים״ מעל מגרש ריק הוא נוף זמני, עד שיתברר אחרת. מגרש שנראה היום כמו חניה או צמחייה יכול להפוך בעוד כמה שנים לבניין, ואז הדירה שבחרתם בגלל המרפסת נראית אחרת לגמרי. הנוף מהקומה ומהכיוון שבחרתם הוא לא התחייבות של אף אחד.

מה עושים במקום: שואלים מה מתוכנן במגרשים שבין הבניין לים, ומבקשים מעורך הדין לברר מה אפשר לדעת על כך. אם הנוף הוא הסיבה העיקרית לקנייה, בדקו מה בעצם שומר עליו. ואם התשובה היא ״כלום״, תמחרו את הדירה כאילו הנוף לא קיים; אם היא שווה לכם את המחיר גם כך, הנוף הוא בונוס.

לבדוק את הדירה ולשכוח את היזם

בארץ רגילים שמאחורי דירה על הנייר עומדים בנק מלווה ובטוחה על הכסף. מי שמגיע עם ההרגל הזה לתאילנד נוטה לבדוק את הדירה ולשכוח לבדוק את מי שבונה אותה. אבל עד הרישום, מה שיש לכם ביד הוא חוזה עם היזם, והחוזה שווה כמו מי שחתום עליו.

מה עושים במקום: מבקשים רשימה של פרויקטים שהיזם כבר מסר, רואים לפחות אחד מהם, ומדברים עם דייר או עם מנהל הבניין. את הקרקע, ההיתרים והחוזה בודק עורך דין עצמאי, ולא זה שהיזם ממליץ עליו. את רשימת הבדיקה המלאה ריכזנו במדריך לבדיקת יזם בתאילנד.

טעויות בכסף

להאמין לתשואה שהובטחה

״תשואה מובטחת״ היא אחד המשפטים הנפוצים בפרסום של פרויקטים חדשים, והיא נשמעת כמו פיקדון בבנק. בפועל היא שווה בדיוק כמו היכולת של מי שנותן אותה לעמוד בה, וכמו מה שכתוב עליה בחוזה. מודעה היא לא חוזה.

מה עושים במקום: שואלים מי מבטיח, מאיזה כסף, מה קורה אם ההתחייבות לא מתקיימת ומה קורה ביום שהיא נגמרת. את הסעיף בודק עורך הדין. וכשאנחנו נותנים מספר על הכנסה משכירות, הוא מסומן ״הערכת הסוכנות״, עם מקור ותאריך, ולא כהבטחה. איך מפרקים מספר כזה לברוטו ולנטו, הסברנו במדריך לתשואה משכירות.

לחשב רק את מחיר הדירה

המחיר בעמוד הפרויקט הוא רק ההתחלה. אחריו מגיעים אגרות ומסים ברישום וריהוט, ומשם הוצאות שלא נגמרות: דמי ניהול, קרן תחזוקה, חשמל ומים, ביטוח, ניקוי מזגנים ותיקונים שהאקלים הטרופי מקדים. דירה שעומדת ריקה כשאתם בארץ ממשיכה לעלות כסף.

מה עושים במקום: בונים טבלה אחת של כל ההוצאות השנתיות, ולצד כל שורה כותבים מאיפה המספר. את דמי הניהול רואים בעמוד הפרויקט כשהשדה מולא; את השאר מברר המנהל. הרשימה המלאה, כולל מה שונה בווילה, במדריך להוצאות השוטפות של בעלי דירה.

לשכוח שהשקל זז

המחיר בבאט, החשבון בבנק בשקלים. בדירה בבנייה התשלומים נפרסים על פני שנים, וכל אחד מהם יוצא בשער של היום שבו העברתם אותו. גם ההוצאות השוטפות, וגם הכסף שיחזור אליכם כשתמכרו, עוברים דרך אותו שער.

מה עושים במקום: מתכננים את התקציב בשקלים עם מרווח, ולא לפי השער של היום שבו ראיתם את המחיר. שואלים את הבנק בארץ על האפשרויות בהעברות חוזרות. ושומרים את האישור של כל העברה: הוא יידרש ברישום, וגם ביום שתרצו להוציא את הכסף מתאילנד.

טעויות בתהליך

להיכנע ל״דירה אחרונה במחיר הזה״

״נשארה דירה אחת בקומה הזאת״, ״המבצע רק עד סוף השבוע״, ״תעבירו דמי הזמנה היום, והחוזה יגיע אחר כך״. לפעמים זה נכון, ולפעמים זו טכניקת מכירה. כך או כך, החלטה לשנים לא צריכה להתקבל בלחץ של סוף שבוע.

מה עושים במקום: לא משלמים דמי הזמנה לפני שראיתם טיוטת חוזה, ומבררים בכתב באילו מקרים הם מוחזרים. עסקה טובה שורדת את הזמן שעורך הדין צריך כדי לקרוא את החוזה. ואם היא לא שורדת אותו, גם זה מידע.

לא לחשוב על היציאה

ביום הקנייה קשה לדמיין את יום המכירה, אבל הרבה ממה שיקל עליכם למכור נקבע כבר עכשיו: האם החוזה מתיר להסב את הדירה לפני המסירה, האם שמרתם מסמכים על כל שקל שהכנסתם, ומי בכלל יוכל לקנות מכם. קונה זר, למשל, צריך מקום פנוי במכסת הזרים של הבניין.

מה עושים במקום: שואלים את השאלות האלה לפני החתימה, ובוחרים דירה שתתאים גם לקונה הבא ולא רק לכם. בניין מתוחזק עם ניהול מסודר קל יותר להציג לקונה מבניין שהוזנח. דרכי היציאה, לפני המסירה ואחריה, מוסברות במדריך למכירת דירה בתאילנד.

רשימה קצרה לפני שחותמים

• ראיתם את המקום, בביקור או בשיחת וידאו חיה, כולל הרחוב והדרך לים.
• ראיתם בניין שהיזם כבר מסר, ודיברתם עם מישהו שגר בו.
• עורך דין תאילנדי עצמאי קרא את החוזה ואת מסמכי הקרקע.
• על כל ״תשואה מובטחת״ קיבלתם הסבר בכתב, והסעיף נבדק.
• יש לכם טבלת הוצאות שנתית ומרווח בתקציב בשקלים.
• אתם יודעים לאן הולך כל תשלום, ושומרים אישור על כל העברה.
• שאלתם על הסבת החוזה ועל מכסת הזרים בבניין.
• נפגשתם עם רואה החשבון לפני הקנייה, ולא אחרי ההכנסה הראשונה מהשכירות.

איך ROMA ThaiProperty עוזרת

אנחנו מלווים קונים מישראל בעברית, מהשיחה הראשונה ועד המסירה. מנהל הלקוח מראה לכם את הפרויקטים בשיחת וידאו חיה, מבקש מהיזם בכתב את המסמכים ואת תוכנית התשלומים העדכנית, ומסמן את השאלות שכדאי להעביר לעורך הדין. אנחנו לא מבטיחים תשואה ולא מחליפים עורך דין או רואה חשבון. התפקיד שלנו הוא שהטעויות מהרשימה הזאת יתגלו לפני החתימה ולא אחריה.

ספרו לנו מה אתם שוקלים, ונעבור יחד על הרשימה, פרויקט אחר פרויקט.