הוצאות שוטפות של בעלי דירה או וילה בתאילנד

המדריך מסביר באופן כללי אילו הוצאות קבועות יש לבעלים של דירה או וילה בתאילנד. הוא אינו ייעוץ משפטי ואינו ייעוץ מס. לא כתבנו כאן סכומים ושיעורים, כי הם שונים מבניין לבניין ומעיר לעיר ומשתנים עם הזמן. את תעריף דמי הניהול של פרויקט מסוים תמצאו בעמוד שלו, אם השדה מולא אצלנו; את שאר הסכומים לדירה שלכם יברר המנהל, ואת המיסים — רואה החשבון.

מי שגר בדירה בישראל מכיר את הרשימה בעל פה: ועד בית, ארנונה, חשמל, מים, ביטוח. גם בתאילנד יש רשימה כזאת, אבל עם שני הבדלים חשובים. הראשון: סביר שלא תהיו שם רוב השנה, ומישהו צריך לשלם בזמן, לאוורר ולבדוק שהמזגן לא דולף. השני: ההוצאות בבאט, והכסף שלכם בשקלים.

ההוצאות החד-פעמיות של הקנייה — אגרות הרישום, עורך הדין, ההפקדה הראשונה לקרן התחזוקה — מפורטות במדריך מיסים, אגרות והוצאות. כאן נעסוק במה שמתחיל אחרי קבלת המפתח.

מה מקביל למה: הרשימה הישראלית מול התאילנדית

• ועד בית או חברת ניהול במגדל ← דמי ניהול (common fee) שגובה התאגיד המשותף של הבניין;
• קרן לשיפוצים גדולים ← קרן תחזוקה (sinking fund): הפקדה ראשונה במסירה, ולפעמים גבייה נוספת בהמשך;
• ארנונה ← מס מקרקעין ומבנים שנתי לרשות המקומית — דומה ברעיון, שונה בחישוב;
• ביטוח מבנה ותכולה ← את המבנה מבטח התאגיד המשותף, את התכולה ואת האחריות שלכם — אתם;
• חשמל ומים ← לפי מונה, והמזגנים הם הסעיף הגדול;
• בווילה — כל מה שבבניין מתחלק בין כל הדיירים, כמו בריכה, גינה ושמירה, נופל עליכם.

ההשוואה עוזרת להתמצא, אבל אל תעתיקו מספרים מהניסיון בארץ: הכללים, היחידות והחישוב שונים.

דמי ניהול: איך לקרוא את המספר בעמוד הפרויקט

לכל בניין קונדומיניום בתאילנד יש תאגיד משותף (juristic person) שמנהל את הרכוש המשותף בשם כל הבעלים — משהו בין ועד בית לחברת ניהול. התאגיד גובה מכל בעל דירה דמי ניהול לפי חלקו ברכוש המשותף, והחלק הזה נגזר משטח הדירה.

דמי הניהול נקבעים בבאט למטר רבוע לחודש. אם השדה מולא, זה בדיוק המספר שמופיע בעמוד הפרויקט בקטלוג שלנו. כדי להגיע לסכום שלכם, מכפילים את התעריף בשטח הדירה ואחר כך במספר החודשים שהבניין גובה עליהם בכל חשבון.

שלוש בדיקות לפני שמכניסים לתקציב

• איזה שטח נכנס לחישוב — השטח שבחוזה ובשטר הבעלות. שאלו אם המרפסת כלולה בו;
• על איזו תקופה נשלח החשבון: בניין יכול לגבות מראש על כמה חודשים בבת אחת, והחשבון הראשון מגיע עם המסירה;
• התעריף באתר נכון למועד שבו הוזן. האסיפה הכללית של הבעלים יכולה לעדכן אותו, במיוחד בשנים הראשונות, כשמתבררות ההוצאות האמיתיות של הבניין. את התעריף העדכני לדירה מסוימת מאשר המנהל.

מה כלול ומה לא

דמי הניהול מממנים בדרך כלל ניקיון ותאורה של השטחים המשותפים, שמירה ולובי, בריכה, חדר כושר וגינה, מעליות ומשאבות, ביטוח הרכוש המשותף והנהלת החשבונות של התאגיד. לא כלול כל מה שבתוך הדירה: החשמל והמים שלכם, תיקון מכשירים, ניקיון הדירה. את הרשימה המדויקת תמצאו בתקציב הבניין שהאסיפה הכללית מאשרת, ובפרויקט שעוד בבנייה — בטיוטת התקנון של היזם. בקשו אותה לפני החתימה.

חוב לבניין לא נעלם כשאתם בארץ

חוק הקונדומיניום מאפשר לתאגיד לגבות קנס פיגורים, ובפיגור ממושך — להגביל שימוש בחלק מהשירותים המשותפים. וכשתרצו למכור, לשכת המקרקעין תדרוש אישור מהתאגיד שאין חוב. לכן כדאי להחליט מראש מאיזה חשבון ובאיזו דרך משלמים, עוד לפני שהחשבון הראשון מגיע.

קרן התחזוקה: לא רק תשלום אחד במסירה

את ההפקדה הראשונה לקרן התחזוקה משלמים פעם אחת, במסירת הדירה. אבל הקרן לא תמיד מספיקה. כשמגיע הזמן להחליף מעליות או לשפץ גג וחזית, האסיפה הכללית יכולה להחליט על גבייה נוספת מכל הבעלים לפי חלקם — בדומה להחלטה של ועד בית על שיפוץ.

קונים בבניין גמור או יד שנייה? בקשו מהתאגיד את הדוח הכספי האחרון ואת הפרוטוקולים של האסיפות. שם רואים כמה כסף יש בקרן, אם יש בעלים שלא משלמים ואם מתוכנן שיפוץ יקר.

מס מקרקעין ומבנים: מה להעביר ליועץ המס

את המס השנתי על קרקע ומבנים משלם הבעלים — גם אם הוא זר — לרשות המקומית שבה נמצא הנכס. כמו הארנונה, הוא תלוי בנכס, אבל החישוב שונה: הסכום נקבע לפי הערכת השווי ולפי השימוש בנכס — מגורים, השכרה או נכס שעומד ריק. על המקום שלו בין שאר התשלומים כתבנו במדריך מיסים, אגרות והוצאות.

שיעורים לא נכתוב כאן. אלה הנקודות שכדאי לברר עם יועץ מס בתאילנד:

• איך תשתמשו בדירה — תגורו בה, תשכירו לטווח ארוך או קצר, או שהיא תעמוד ריקה;
• לאן תישלח ההודעה על המס, ומי יקבל אותה כשאתם בישראל;
• מי ישלם בזמן — אתם, חברת הניהול על סמך ייפוי כוח, או התאגיד של הבניין.

הצד הישראלי — הדיווח לרשות המסים על נכס והכנסה בחו״ל — מוסבר במדריך מס בישראל על נדל״ן בחו״ל.

כשאתם בישראל: דירה שעומדת ריקה

בעלים מישראל לרוב לא גרים בתאילנד כל השנה. גם אם הדירה מושכרת רק בעונה, או שאתם מגיעים בחגים ובחופשות, יש חודשים שבהם אף אחד לא נכנס אליה. דמי הניהול והמס ממשיכים לרוץ גם אז, וכך גם האינטרנט והחשמל הבסיסי — אם לא השעיתם אותם.

החודשים הריקים הם גם המסוכנים לדירה. דירה סגורה בעונת הגשמים, בלי תנועת אוויר, מפתחת עובש בארונות, במזרנים ובריהוט עור. לפני הטיסה חזרה, סגרו את הנקודות האלה:

• מי מחזיק מפתח ונכנס לאוורר, להפעיל את המזגן ולבדוק שאין נזילה;
• מה מנתקים ומה משאירים פועל — למשל מייבש אוויר או מזגן במצב ייבוש;
• לאן מגיעים החשבונות וההודעות, ומי משלם אותם בזמן;
• האם במשרד הבניין יודעים שהדירה ריקה, ויש להם טלפון שלכם לשעת חירום.

חברות ניהול רבות מציעות ביקורת בדירה ריקה כשירות נפרד. שאלו מה בדיוק בודקים ובאיזו תדירות מגיעים.

אקלים טרופי: תחזוקה היא סעיף קבוע

גם מי שרגיל ללחות של קיץ בחוף הים בישראל יגלה שבתאילנד היא נמשכת כמעט כל השנה. חום, לחות, מלח מהים וגשמים כבדים מקצרים את חיי המכשירים והגימורים, אם לא מטפלים בהם.

מזגנים

מזגן צריך ניקוי קבוע. פילטר ומאייד סתומים פירושם יותר חשמל, ריח לא נעים ותקלות. היחידות החיצוניות ליד הים סובלות מהמלח. בררו אם יש טכנאי שעובד עם חברת הניהול של הבניין, ושימו בתקציב ניקוי מתוכנן ותיקונים.

לחות ועובש

עובש מופיע קודם במקומות שאין בהם תנועת אוויר: ארונות, מזרנים, ריהוט עור, הרובה בין האריחים. מה שעוזר: מייבש אוויר, מצב ייבוש במזגן, דלתות ארון פתוחות מעט — ובעיקר מישהו שבא לאוורר. טיפול בעובש שכבר התפשט עולה יותר ממניעה.

מלח, שמש וגשם

ליד הים חלקי מתכת, ידיות ומעקות מרפסת מחלידים מהר יותר. השמש שורפת בדים ופלסטיק במרפסות פתוחות. בעונת הגשמים בדקו את האטמים של החלונות ושל דלתות המרפסת: קל יותר למצוא נזילה לפני שהיא הורסת את הרצפה.

אחריות היזם

בתקופה הראשונה אחרי המסירה היזם מתקן חלק מהליקויים במסגרת האחריות — התקופה והתנאים כתובים בחוזה. תעדו כל בעיה בכתב ובתמונות ברגע שגיליתם אותה. מה לבדוק ביום המסירה, תמצאו במדריך קבלת הדירה מהיזם.

ביטוח: מה הבניין מכסה ומה עליכם

התאגיד המשותף מבטח את הרכוש המשותף — שלד הבניין, מעליות, שטחים משותפים — מתוך דמי הניהול. הפוליסה הזאת בדרך כלל לא מכסה את פנים הדירה שלכם, את הריהוט ואת האחריות כלפי שכנים. על מה לדבר עם חברת הביטוח:

• תכולה וגימורים בתוך הדירה;
• אחריות כלפי השכנים: נזילה מהדירה שלכם לדירה שמתחת היא סיפור לא נעים במיוחד כשאף אחד לא בבית;
• אחריות כלפי שוכרים ואורחיהם, אם אתם משכירים;
• תנאים לדירה ריקה: יש פוליסות שדורשות ביקורת קבועה, אחרת אפשר להתווכח על התביעה;
• חריגים: הצפה, סערה, עובש — מה מכוסה ומה לא.

בווילה הביטוח רחב יותר: המבנה כולו, הבריכה, הגדר והציוד במגרש.

חשמל, מים ואינטרנט

המזגנים הם הסעיף המשתנה הגדול בחשבון החשמל, והוא תלוי בשאלה אם אתם גרים בדירה, משכירים אותה או שהיא סגורה. שאלו את היזם או את חברת הניהול איך מחובר המונה: ישירות לחברת החשמל הממשלתית על שם הבעלים, או דרך הבניין. במקרה השני הבניין קובע את התעריף, והוא יכול להיות שונה מהתעריף הממשלתי.

מים משלמים לפי מונה, דרך הבניין או ישירות לתאגיד המים המקומי; בדירה זה סעיף קטן, בווילה עם בריכה וגינה — גדול בהרבה. את חוזה האינטרנט עושים על שם הבעלים או השוכר. לפני החתימה שאלו מה תקופת המינימום והאם אפשר להקפיא את השירות בחודשים שהדירה ריקה.

וילה: מה שבבניין מתחלק בין כולם, כאן עליכם

בקונדומיניום הבריכה, הגינה, השמירה וניקיון השטח משולמים במשותף. בווילה עצמאית כמעט הכול נופל על בעלים אחד, ולכן אי אפשר להשוות ישירות בין דמי ניהול של דירה להוצאות של וילה.

בריכה

בריכה פרטית דורשת ניקוי קבוע, כימיקלים למים, משאבה ומסנן שעובדים כל הזמן — ולכן גם חשמל. עם השנים מחליפים משאבות ומסננים. כשאתם בארץ, צריך מישהו שישגיח על המים: בלי טיפול הם מוריקים מהר.

גינה ומזיקים

גינה טרופית גדלה מהר: גיזום, השקיה בעונה היבשה, ניקוי אחרי סופות. סעיף נפרד הוא הגנה מטרמיטים, שמסכנים קונסטרוקציות עץ ורהיטים.

שמירה

בשכונה סגורה את השמירה ואת השטחים המשותפים מממנים מדמי השכונה. הם בנויים אחרת מדמי הניהול בקונדומיניום: את הכללים קובע ההסכם עם חברת הניהול או עם אגודת התושבים, ושווה לקרוא אותו לפני הקנייה. וילה עצמאית צריכה אזעקה, מצלמות ומישהו שיגיע כשהאזעקה מופעלת.

המבנה כולו

גג ומרזבים, חזית, בור ספיגה, משאבת מים ומכל, שער, וגנרטור אם יש — הכול באחריותכם. בבניין משותף שיפוץ גדול ממומן מהקרן; לווילה אין קרן כזאת, אלא אם תבנו אותה בעצמכם מחיסכון קבוע.

אם הווילה רשומה בחכירה ארוכה של הקרקע, בדקו בחוזה מי אחראי למס המקרקעין ולתיקונים — אתם או בעל הקרקע. על הזכויות בווילה כתבנו במדריך בעלות מלאה, חכירה ומכסה.

כשמשכירים: חברת ניהול והוצאות נוספות

השכרה מוסיפה שורות משלה: עמלת חברת הניהול, ניקיון והחלפת מצעים בין אורחים, תיקונים קטנים, החלפה תכופה יותר של ריהוט ומכשירים, ומס על ההכנסה — בתאילנד וגם בישראל. העמלה שונה מחברה לחברה ובין השכרה ארוכה לקצרה. השכרה לטווח קצר מוסדרת בנפרד, ולא כל בניין מתיר אותה.

איך בוחרים חברת ניהול ומה כותבים בהסכם איתה — במדריך ניהול השכרה. איך מחשבים הכנסה אחרי הוצאות — במדריך תשואה מהשכרה. כשאנחנו נוקבים בתשואה צפויה, זו תמיד הערכת הסוכנות עם מקור ותאריך, לא הבטחה.

תקציב בשקלים, תשלומים בבאט

ההוצאות בבאט, המשכורת והחסכונות בשקלים. כל שינוי בשער משנה את העלות בשקלים, גם אם בתאילנד שום דבר לא התייקר. כמה הרגלים שחוסכים הפתעות:

• טבלה אחת לכל ההוצאות, ולצד כל שורה — מאיפה המספר: עמוד הפרויקט, המנהל, חשבונות קודמים, הצעת ביטוח, יועץ המס;
• עדכון התקציב בשקלים לפחות פעם בשנה, לפי השער של אותו יום;
• לכל העברה מישראל יש עמלות והפרשי שער, ולכן כדאי לרכז תשלומים — בררו עם הבניין או עם חברת הניהול אם אפשר לשלם מראש לתקופה ארוכה;
• כרית לתיקונים — במיוחד בווילה, שאין לה קרן תחזוקה משותפת.

איך מעבירים כסף מישראל לתאילנד ואילו מסמכים שומרים — במדריך העברת כסף לתאילנד.

שאלות לשאול לפני שחותמים

• מה תעריף דמי הניהול היום, והאם הוא עודכן בעבר?
• מאיזה תאריך מתחילים לגבות, ועל איזו תקופה נשלח כל חשבון?
• מה כלול בדמי הניהול ומה משולם בנפרד?
• איך מחוברים החשמל והמים — ישירות על שם הבעלים או דרך הבניין?
• האם הבניין מתיר השכרה לטווח קצר, ויש בו שירות ניהול השכרה?
• בבניין גמור: כמה כסף יש בקרן התחזוקה, יש חובות של בעלים, ואיזה שיפוץ מתוכנן?
• בווילה בשכונה סגורה: מי מנהל את השכונה, מה כלול בדמים ומי מחליט להעלות אותם?

מה ROMA ThaiProperty עושה — ומה לא

המנהל יבקש מהיזם או מחברת הניהול את תעריף דמי הניהול העדכני, את רשימת מה שכלול בו ואת כללי הבניין לגבי השכרה, ויסביר לכם אותם בעברית. אנחנו לא מחשבים מיסים ולא נותנים חוות דעת משפטית: את מס המקרקעין ואת המס על השכירות מחשב יועץ מס, ואת התקנון והחוזים בודק עורך דין עצמאי. התפקיד שלנו — שתראו את התמונה המלאה של ההוצאות לפני הקנייה, ולא אחרי החשבון הראשון.

מה הלאה

השוו את תעריפי דמי הניהול בין פרויקטים בקטלוג או בעמודי היעדים — פטאיה, פוקט, קוסמוי. אם אתם רק מתחילים, התמונה המלאה לקונה מישראל נמצאת במדריך קנייה מישראל. ועל פרויקט מסוים השאירו פרטים — המנהל יחזור אליכם עם ההוצאות של הבניין הזה.