דירה בתאילנד מול דירה להשקעה בישראל: מה ההבדל

ישראלים שחושבים על דירה להשקעה מגיעים לא פעם לאותה התלבטות: לקנות עוד דירה בארץ, או דירה בפרויקט חדש בתאילנד? מבחוץ זה נראה כמו השוואה של מחירים ותשואות, אבל בפועל אלה שני סוגים שונים של השקעה בנדל״ן. האחת במדינה שבה אתם חיים, בשפה ובמטבע שלכם. השנייה בחו״ל, עם חוק אחר, מטבע אחר ושוק אחר. במאמר הזה נעבור על ההבדלים ציר אחר ציר: מה קונים, בעלות, מימון, ניהול מרחוק, מטבע, יציאה ומיסים. לא נקבע מה עדיף, כי מה שמתאים למשפחה אחת לא מתאים לאחרת.

הערה לפני שמתחילים: אין כאן מחירים, תשואות, ריביות או שיעורי מס. כל אלה משתנים ותלויים בנכס ובמצב שלכם. את המחירים בתאילנד תמצאו בקטלוג ליד כל פרויקט, ואת התשובות על מימון ומס ייתנו יועץ משכנתאות, רואה חשבון ויועץ מס.

מה בעצם קונים, ובכמה נכנסים

בישראל דירה להשקעה היא לרוב דירה רגילה בבניין מגורים, שמושכרת לטווח ארוך לשוכר שגר בה כל השנה. בתאילנד רוב הפרויקטים החדשים שזרים קונים הם דירות בקונדומיניום, כלומר בניין עם בריכה, חדר כושר ולובי שמנוהל על ידי תאגיד הבניין, או וילות עם בריכה בשכונות סגורות. חלק גדול מהם תוכנן מראש גם לשוק התיירות: דירות נופש, לא רק דירות מגורים.

גם יחידת המידה שונה. בתאילנד סופרים חדרי שינה, ולכן דירה של חדר שינה אחד היא מה שבארץ הייתם קוראים לו דירת שני חדרים. לא מעט ישראלים פונים אלינו כי סכום הכניסה לדירה קטנה בפרויקט חדש נראה להם נגיש יותר מדירה בארץ. כדאי לבדוק את זה עם המספרים שלכם, ולא לפי התחושה: מעבר למחיר הדירה יש עלויות רישום, ריהוט, דמי ניהול שנתיים, עמלות העברה וטיסות לביקורים. את המחיר ההתחלתי של כל פרויקט תראו בקטלוג, ואת המחיר העדכני המנהל מאשר מול היזם.

בעלות ומימון: הכללים שונים מהיסוד

בישראל אתם קונים דירה כמו כל אזרח, והבעלות נרשמת בטאבו. בתאילנד אתם קונים כזרים, ולזרים יש כללים משלהם. דירה בקונדומיניום אפשר בדרך כלל לרשום על שמכם בבעלות מלאה, כשבבניין יש מקום במכסת הזרים והכסף הגיע מחו״ל. קרקע זרים לא מחזיקים ישירות, ולכן וילות נקנות בדרך כלל בחכירה. זה לא פרט טכני: זה משפיע על מה שתוכלו למכור, למי, ומה תורישו לילדים. ההסבר המלא נמצא במדריך בעלות זרים בתאילנד, ואת העסקה הספציפית בודק עורך דין תאילנדי עצמאי.

גם המימון נראה אחרת. דירה להשקעה בישראל ממומנת בדרך כלל במשכנתא מבנק ישראלי, כשהדירה עצמה היא הבטוחה, לפי כללי בנק ישראל והמדיניות של הבנק. בתאילנד קשה מאוד לקבל משכנתא מבנק מקומי בלי הכנסה מקומית, ולכן ישראלים מממנים אחרת: הון עצמי, תוכנית התשלומים של היזם בפרויקט שעוד בבנייה, ולפעמים הלוואה בבנק בישראל בבטחון הדירה שכבר יש להם בארץ. על האפשרויות ועל השאלות לבנק כתבנו במדריך מימון דירה בתאילנד, ועל תשלומים בשלבים ליזם ומה לבדוק בלוח התשלומים, במדריך תוכניות תשלום של יזמים.

ההבדל המעשי שכדאי לזכור: במשכנתא על דירה בארץ, הדירה שקניתם היא הבטוחה. בהלוואה לכל מטרה שממנת דירה בתאילנד, הבטוחה היא הבית שלכם בישראל, וההחזר החודשי ממשיך גם אם שם משהו מתעכב.

ניהול מרחוק ושקל מול באט

דירה להשקעה בישראל אפשר לראות בנסיעה של שעה: לפגוש את השוכר, לשלוח שרברב, לבדוק בעצמכם מה קרה. בתאילנד הדירה נמצאת בטיסה ארוכה מכם, ולכן מישהו צריך לטפל בה במקומכם: חברת הניהול של הבניין, חברת השכרה או אדם שאתם סומכים עליו. זה עולה כסף, וזה דורש אמון ומעקב: דוחות, חשבונות, תמונות אחרי כל שוכר.

גם ההשכרה עצמה שונה. בישראל משכירים בדרך כלל לשנה ויותר. באזורי התיירות בתאילנד הרבה בעלים משכירים לתקופות קצרות, עם ביקוש שעולה ויורד לפי העונה. השכרה קצרה כפופה לחוק התאילנדי ולתקנון הבניין, ולא כל בניין מאפשר אותה, ולכן את זה בודקים לפני הקנייה ולא אחריה.

ויש את המטבע. בישראל ההלוואה, השכירות והמכירה כולן בשקלים. בתאילנד המחיר, התשלומים ליזם, השכירות ובסוף גם המכירה הם בבאט, בזמן שההכנסה וההחזר שלכם בשקלים. כשהבאט מתחזק מול השקל, כל תשלום ליזם עולה לכם יותר. כשהוא נחלש, השכירות והמכירה שוות לכם פחות בשקלים. זה יכול לעבוד גם לטובתכם, אבל אי אפשר לדעת מראש לאיזה כיוון. מי שקונה בתשלומים כדאי שישאיר מרווח בתקציב ולא יבנה על השער של היום.

נזילות ויציאה: מי יקנה מכם בעוד כמה שנים

בישראל רוב הקונים של הדירה שלכם יהיו ישראלים שמכירים את השוק ומממנים במשכנתא, והתהליך מוכר: שמאות, עורך דין, טאבו. בתאילנד מעגל הקונים מורכב יותר. קונה זר יוכל לרשום את הדירה על שמו רק אם יש מקום במכסת הזרים של הבניין. קונה תאילנדי לא תלוי במכסה, אבל מחפש לרוב דירה אחרת. ובבניין חדש ייתכן שהיזם עדיין מוכר דירות דומות, והקונה ישווה גם אליהן.

ובסוף, הכסף. כדי להוציא את התמורה מתאילנד צריך להראות שהכסף נכנס מלכתחילה מחו״ל, ולכן שומרים את אישורי הבנק מיום הקנייה. דירה בפרויקט שעוד בבנייה אפשר לפעמים למכור בהסבת חוזה, אם החוזה מתיר זאת. את כל הדרכים פירטנו במדריך מכירת דירה בתאילנד והוצאת הכסף. השורה התחתונה: לדירה בתאילנד כדאי להכניס כסף שלא תצטרכו לשלוף מהר.

מיסים: יש השלכות בשתי המדינות

כאן נהיה קצרים בכוונה. לדירה בתאילנד יש השלכות מס בשתי המדינות: בתאילנד יש מסים ואגרות משלה, ובישראל ייתכן שתצטרכו לדווח ולשלם מס גם על נכס והכנסה בחו״ל. לא נכתוב כאן שיעורים או כללים, כי הם תלויים במצב שלכם ומשתנים מעת לעת. שבו עם יועץ מס או רואה חשבון לפני החתימה, לא אחריה. את השאלות לפגישה ריכזנו במדריך המס בישראל על דירה בתאילנד.

אז למי מה מתאים

• דירה להשקעה בישראל מתאימה יותר למי שרוצה נכס קרוב, בשפה ובמטבע שלו, עם משכנתא רגילה ושוק שהוא מכיר, ומוכן להון העצמי ולתהליך שהשוק הישראלי דורש.
• דירה בתאילנד מתאימה יותר למי שרוצה גם להשתמש בנכס בעצמו, בחורף או בחופשות המשפחה, ולא רק להשכיר אותו, ומוכן לניהול מרחוק ולחשיפה לבאט.
• דירה בתאילנד פחות מתאימה למי שעשוי להזדקק לכסף בקרוב, או למי שמממן אותה כולה בהלוואה ומשאיר את התקציב בלי מרווח.
• יש גם מי שעושים את שניהם, בשלבים. במקרה כזה כדאי לתכנן את שתי הרכישות יחד מול רואה החשבון, ולא כל אחת לחוד.

שאלה טובה להתחיל ממנה היא לא ״איפה מרוויחים יותר״, אלא ״מה אני רוצה שהנכס הזה יעשה בשבילי״. אם התשובה כוללת גם שבועות שלכם ליד הים, תאילנד נכנסת לשיחה. אם התשובה היא רק הכנסה יציבה ופשוטה לנהל, ייתכן שדירה בארץ תתאים לכם יותר, וגם זו תשובה טובה.

אם תרצו לבדוק את הצד התאילנדי לעומק, מנהל דובר עברית מ־ROMA ThaiProperty יבנה איתכם רשימה קצרה מהקטלוג, יגיד בגלוי מה ידוע על כל פרויקט ומה עוד לא, ויסביר אילו שאלות כדאי להביא לעורך הדין ולרואה החשבון. כתבו לנו בוואטסאפ או השאירו פרטים באתר, והמנהל יחזור אליכם בעברית.