מס בישראל על דירה בתאילנד: מה לשאול את רואה החשבון

מי שקונה דירה בתאילנד מתכנן בדרך כלל את הצד התאילנדי בקפידה: מכסת זרים, העברת הכסף, רישום במשרד המקרקעין. הצד הישראלי נשאר לא פעם לסוף, ואז מתברר שהיה כדאי לשאול כמה שאלות עוד לפני החתימה. המדריך הזה לא עונה על השאלות האלה במקום רואה החשבון שלכם. הוא עוזר להבין אילו שאלות קיימות, מתי הן עולות, ואילו מסמכים יחסכו לכם כאב ראש בעוד כמה שנים.

חשוב לומר מראש: זה לא ייעוץ מס ולא ייעוץ משפטי. אין כאן שיעורי מס, תקרות, מסלולים או המלצה מה לבחור. דיני המס בישראל משתנים, ההנחיות של רשות המסים מתעדכנות, וכל מקרה תלוי במצב המשפחתי, בהכנסות ובנכסים האחרים שלכם. את התשובות המחייבות נותן רואה חשבון או יועץ מס מוסמך שמכיר מיסוי בינלאומי. את הטקסט בדקנו לאחרונה בתאריך שמופיע בראש העמוד. את התמונה הכללית של רכישה מישראל ריכזנו במדריך קניית דירה בתאילנד מישראל, ואת המיסים והעמלות בצד התאילנדי — במדריך מיסים ועלויות בתאילנד.

למה לדבר עם רואה חשבון לפני הקנייה, ולא בסוף השנה

רוב ההחלטות שמשפיעות על המס מתקבלות ביום הרכישה, ולא ביום שבו מגישים דוח. על שם מי נרשמת הדירה, מאיזה חשבון יוצא הכסף, אם הדירה נקנית לשימוש עצמי או להשכרה, ואם יש לכם או יהיה לכם נכס נוסף בישראל — את כל אלה קשה או בלתי אפשרי לשנות אחרי הרישום בתאילנד. פגישה אחת עם רואה חשבון לפני חתימת החוזה עולה מעט ביחס לעסקה, ונותנת לכם תמונה ברורה של מה שמחכה בהמשך.

יש גם סיבה פשוטה יותר: הרבה מהמסמכים שרואה החשבון יבקש בעוד שנה או בעוד עשר שנים נוצרים דווקא עכשיו. אישור העברה בנקאית, חוזה עם היזם, קבלות על תשלומים בשלבים — אם לא שומרים אותם בזמן, קשה מאוד לשחזר אותם אחר כך. לכן בסוף המדריך יש רשימת מסמכים, ובמרכזו רשימות שאלות שאפשר להדפיס ולהביא לפגישה.

נקודת המוצא: תושב ישראל ומס על הכנסות מחו"ל

בישראל חל עיקרון של מיסוי אישי: תושב ישראל חייב במס בישראל גם על הכנסות שהפיק מחוץ לישראל, ולא רק על מה שהרוויח כאן. המשמעות לגבי דירה בתאילנד היא שכל הכנסה ממנה — שכירות, רווח במכירה — עשויה להיות רלוונטית גם לרשות המסים בישראל, ולא רק לרשויות בתאילנד. מכאן נגזרות כל השאלות שבהמשך: מה מדווחים, איך מחשבים, ואיך נמנעים מתשלום כפול על אותה הכנסה.

השאלה הראשונה, שקודמת לכל השאר, היא אם אתם בכלל תושבי ישראל לעניין מס. לרוב התשובה ברורה, אבל לא תמיד: מי שמתכנן לבלות חלק גדול מהשנה בתאילנד, מי שעלה לא מזמן, ומי שיש לו משפחה ועסקים ביותר ממדינה אחת — כדאי שיבדוק את זה במפורש. על זה נרחיב בפרק על עולים ותושבים חוזרים.

דוח שנתי: מתי דירה בחו"ל מכניסה אתכם לדיווח

שכירים רבים בישראל לא מגישים דוח שנתי לרשות המסים, כי המס שלהם מנוכה במקור במשכורת. בעלות על נכס בחו"ל, ובעיקר הכנסה ממנו, עשויה לשנות את זה. יש מקרים שבהם החובה להגיש דוח קמה בגלל ההכנסה מחו"ל, ויש מקרים שבהם היא קשורה לעצם הבעלות על נכסים מחוץ לישראל. התנאים המדויקים, כולל סכומים ותקרות, נקבעים בחוק ובתקנות ומתעדכנים מעת לעת — ולכן לא נפרט אותם כאן.

מה שכדאי לדעת מראש: חובת דיווח לא בהכרח תלויה ברווח. גם בשנה שבה הדירה עמדה ריקה, או שבה ההוצאות היו גבוהות מההכנסות, ייתכן שתצטרכו לדווח. ומי שלא הגיש דוח כשנדרש, עלול להיתקל בקנסות ובדרישות מאוחרות. אלה השאלות לפגישה:

• האם בעלות על דירה בתאילנד, בלי הכנסה ממנה, מחייבת אותי בהגשת דוח שנתי?
• מה ישתנה בשנה שבה אתחיל להשכיר את הדירה?
• אם אני כבר מגיש דוח שנתי — איפה בדוח מופיעים הנכס וההכנסה ממנו?
• מה קורה בשנים שבהן הדירה עוד בבנייה ואני משלם ליזם בשלבים?
• האם בן או בת הזוג צריכים לדווח בנפרד, אם הדירה רשומה על שם שנינו?

הצהרת הון: הדירה בתאילנד היא חלק מהתמונה

הצהרת הון היא מסמך שבו מפרטים את כל הנכסים וההתחייבויות שלכם ושל בני המשפחה הקרובים במועד מסוים: דירות, חשבונות בנק, ניירות ערך, הלוואות. רשות המסים יכולה לבקש הצהרה כזאת, ובמקרים מסוימים יש חובה להגיש אותה גם בלי בקשה. דירה בתאילנד היא נכס לכל דבר, והיא תופיע בהצהרה הבאה שתגישו.

ההיגיון של הצהרת הון הוא השוואה: רשות המסים בודקת אם הגידול בהון בין הצהרה להצהרה מוסבר בהכנסות שדווחו. לכן חשוב שיהיה תיעוד ברור למקור הכסף שבו קניתם — חיסכון, מכירת נכס, הלוואה, ירושה או מתנה מההורים. מי שמכיר את השאלות של הבנק בישראל לפני העברה לחו"ל יזהה כאן היגיון דומה. שאלות לפגישה:

• האם הרכישה מחייבת אותי להגיש הצהרת הון עכשיו, או שהדירה תופיע רק בהצהרה הבאה אם תתבקש?
• באיזה ערך ובאיזה מטבע מציגים בהצהרה דירה שנקנתה בבאט?
• איך מציגים דירה שעדיין בבנייה, כשרק חלק מהמחיר שולם?
• אילו מסמכים יוכיחו את מקור הכסף, אם הוא הגיע ממתנה או מהלוואה?

שכירות מהדירה בתאילנד

רוב הישראלים שקונים בתאילנד מתכננים להשכיר את הדירה לפחות בחלק מהשנה. כאן נפגשות שתי מערכות מס: תאילנד רואה בהכנסה משכירות של נכס בשטחה הכנסה שלה, וישראל רואה בה הכנסה של תושב ישראל. על הצד התאילנדי — חובות הדיווח והמס של בעל דירה זר — כתבנו במדריך מיסים ועלויות בתאילנד. כאן נתמקד בצד הישראלי.

יש יותר מדרך אחת לחשב

בישראל קיימות כמה דרכים לחשב מס על הכנסה משכירות של נכס בחו"ל, והן שונות זו מזו באופן שבו מתייחסים להוצאות, לפחת ולמס ששולם בחו"ל. הבחירה ביניהן תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות, בשאר ההכנסות שלכם ובתכנון לשנים הבאות. בכוונה איננו מפרטים את המסלולים ואת השיעורים: הם משתנים, ואת הבחירה הנכונה עושים רק עם הנתונים שלכם על השולחן.

הוצאות, דמי ניהול ושער חליפין

בעל דירה מושכרת בתאילנד משלם דמי ניהול לבניין, עמלה לחברת ניהול ההשכרה, חשמל, ביטוח ותיקונים. השאלה אם ואיך ההוצאות האלה נלקחות בחשבון בישראל תלויה בדרך החישוב. שאלה נוספת, שקונים מישראל לא תמיד חושבים עליה, היא שער החליפין: ההכנסה מתקבלת בבאט, הדוח בישראל מוגש בשקלים, ובין לבין עשוי לעבור זמן. את הפרטים של ניהול ההשכרה עצמה נפרט במדריך ניהול השכרה. שאלות לפגישה:

• אילו דרכי חישוב עומדות בפניי לגבי שכירות מתאילנד, ומה ההבדל ביניהן במקרה שלי?
• האם אפשר לעבור מדרך חישוב אחת לאחרת בשנים הבאות?
• אילו הוצאות על הדירה יוכרו, ואילו מסמכים מחברת הניהול צריך לשמור בשבילן?
• באיזה שער חליפין מתרגמים לשקלים הכנסות והוצאות בבאט?
• מה קורה אם הדירה הושכרה רק חלק מהשנה, ובשאר הזמן גרנו בה בעצמנו?
• האם המס ששולם בתאילנד על השכירות יוכר בישראל, ובאיזה אופן?

האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לתאילנד

בין ישראל לתאילנד קיימת אמנה למניעת כפל מס. אמנה כזאת קובעת, בין היתר, לאיזו מדינה יש זכות למסות סוגים שונים של הכנסה, ואיך מדינת התושבות מתחשבת במס ששולם במדינה השנייה. לגבי נדל"ן, הכלל המקובל באמנות הוא שלמדינה שבה נמצא הנכס יש זכות למסות את ההכנסה ממנו — אבל זה לא אומר שבישראל לא יהיה מה לדווח או לשלם.

אנחנו לא מפרטים כאן את סעיפי האמנה ואת האופן שבו היא חלה על שכירות או על מכירה. ניסוח האמנה, הפרשנות שלה ושילובה עם הדין הישראלי הם בדיוק התחום של רואה חשבון שמתמחה במיסוי בינלאומי. מה שכן כדאי לעשות: לשמור כל אישור על מס ששולם בתאילנד, כי בלי מסמך כזה קשה לבקש את ההתחשבות בו בישראל. שאלות לפגישה:

• איך האמנה בין ישראל לתאילנד חלה על הכנסה משכירות דירה, ועל רווח ממכירתה?
• אילו מסמכים מתאילנד אצטרך כדי שהמס ששולם שם יילקח בחשבון בישראל?
• מה קורה אם בתאילנד לא שולם מס בשנה מסוימת?

מכירה בעתיד: לחשוב על היציאה כבר בכניסה

רוב הקונים לא חושבים על המכירה ביום הקנייה, אבל המסמכים שיקבעו את המס במכירה נוצרים דווקא אז. כדי לחשב רווח צריך לדעת מה היה מחיר הרכישה, אילו הוצאות נלוו אליה, מתי שולם כל תשלום ובאיזה שער. בדירה שנקנתה מהיזם בתשלומים לאורך תקופת הבנייה, החישוב הזה מורכב יותר מאשר בקנייה בתשלום אחד.

חשוב גם להבין שמס שבח, שרוב הישראלים מכירים ממכירת דירה בארץ, עוסק במקרקעין בישראל. מכירה של דירה בחו"ל נבחנת בישראל לפי כללים אחרים, ובתאילנד יש מיסים ועמלות משלה ביום ההעברה. את הצד התאילנדי של המכירה נפרט במדריך מכירה ויציאה מהשקעה. שאלות לפגישה:

• איך ימוסה בישראל רווח ממכירת הדירה בתאילנד, ואיך משפיעים על החישוב שינויים בשער הבאט מול השקל?
• אילו הוצאות רכישה, שיפוץ וריהוט אפשר יהיה להביא בחשבון, ואילו מסמכים צריך לשמור לשם כך?
• מה קורה אם הדירה תימכר בהפסד?
• האם המס שישולם בתאילנד ביום המכירה יוכר בישראל?
• מה ההבדל אם מוכרים את הדירה לפני המסירה, בהעברת חוזה, לעומת מכירה אחרי הרישום?

הדירה שלכם בישראל: מס רכישה, מס שבח ו"דירה יחידה"

זו אולי השאלה החשובה ביותר לישראלים, והיא לא נוגעת לתאילנד בכלל. בישראל, גובה מס הרכישה ולפעמים גם הפטור ממס שבח תלויים בשאלה כמה דירות מגורים יש לכם. השאלה אם דירה בחו"ל נספרת לעניין הזה, ובאילו תנאים, היא שאלה שצריך לשאול רואה חשבון או עורך דין מקרקעין בישראל — לפני שקונים בתאילנד, ובוודאי לפני שקונים או מוכרים דירה בישראל באותה תקופה.

אנחנו לא עונים על השאלה הזאת באתר, ובכוונה. הכללים בתחום מורכבים, הם השתנו לאורך השנים, והתשובה תלויה בפרטים: מתי נקנתה כל דירה, על שם מי היא רשומה, ואם אתם מתכננים לשדרג, למכור או לקנות בישראל. מה שכן ברור: את השאלה צריך לשאול לפני שתי העסקאות, ולא אחריהן. שאלות לפגישה:

• האם הדירה בתאילנד תשפיע על מעמד הדירה שלי בישראל לעניין מס רכישה?
• האם היא תשפיע על זכאות לפטור ממס שבח אם אמכור את הדירה בישראל?
• אם אני מתכנן לקנות דירה בישראל בשנים הקרובות — האם הסדר של העסקאות משנה?
• האם יש הבדל אם הדירה בתאילנד עדיין בבנייה או שכבר נמסרה ונרשמה?

על שם מי לרשום את הדירה

בתאילנד אפשר לרשום דירה בקונדומיניום על שם אדם אחד או על שם כמה בעלים יחד. ההחלטה נראית טכנית, אבל יש לה השלכות בישראל: מי מדווח על השכירות, איך מתחלקת ההכנסה, מה קורה בירושה ואיך זה משתלב עם הדירות שכל אחד מבני הזוג מחזיק בישראל. כדאי לסגור את זה עם רואה החשבון לפני שממלאים את פרטי הקונה בחוזה עם היזם, כי שינוי אחר כך כרוך ברישום מחדש בתאילנד.

לפעמים מציעים לישראלים לקנות דרך חברה. זו החלטה עם השלכות משפטיות בתאילנד ומיסוייות בישראל, ובשני הצדדים צריך ייעוץ מקצועי. מבנים עם בעלי מניות תאילנדים פיקטיביים, שנועדו לעקוף את הגבלות הבעלות לזרים, אסורים בחוק התאילנדי — הסברנו את זה במדריך בעלות זרים בתאילנד. שאלות לפגישה:

• מה ההבדל מבחינת מס בישראל בין רישום על שם אחד מבני הזוג לבין רישום משותף?
• אם הכסף לרכישה הוא מתנה מההורים — האם יש לזה משמעות בדיווח?
• מה ההשלכות בישראל אם הדירה תוחזק דרך חברה, ישראלית או זרה?
• מה צריך לדעת על ירושה של דירה בתאילנד מבחינת הדיווח בישראל?

עולים, תושבים חוזרים ומי שחי בין שתי מדינות

לעולים חדשים ולתושבים חוזרים יש בישראל הסדרים מיוחדים לגבי הכנסות ונכסים בחו"ל, והם עברו שינויים בשנים האחרונות. אם עליתם בשנים האחרונות, או חזרתם לארץ אחרי תקופה ארוכה בחו"ל, חשוב לברר אם ההסדרים האלה חלים עליכם, מה הם כוללים ומה הם לא כוללים — למשל, אם הם פוטרים ממס, מדיווח, או משניהם.

קבוצה אחרת היא מי שמתכנן לגור בתאילנד חלק ניכר מהשנה. המעבר הזה עשוי להשפיע על שאלת התושבות לעניין מס — בישראל, ואולי גם בתאילנד. זו לא שאלה של מספר ימים בלבד: בישראל בודקים את מרכז החיים, כלומר איפה הבית, המשפחה, העבודה והחשבונות. מי שהדירה בתאילנד היא חלק מתוכנית לחיות שם, צריך לדבר עם רואה חשבון על התושבות, ולא רק על הדירה. שאלות לפגישה:

• האם חלות עליי הקלות לעולים חדשים או לתושבים חוזרים, ומה הן כוללות היום?
• האם שהייה ממושכת בתאילנד עלולה לשנות את התושבות שלי לעניין מס?
• אם יש לי נכסים נוספים בחו"ל, מלבד הדירה בתאילנד — איך הם משתלבים בדיווח?

אילו מסמכים לשמור מהיום הראשון

תיקייה מסודרת היא הדבר הזול והמועיל ביותר שאפשר לעשות לטובת המס בעתיד. כדאי לשמור עותק דיגיטלי ועותק נייר, ולהעביר עותק לרואה החשבון בכל פעם שמתווסף מסמך חשוב. הרשימה הבסיסית:

• הסכם ההזמנה וחוזה הרכישה עם היזם, כולל כל התוספות והשינויים.
• לוח התשלומים, וקבלה או חשבונית מהיזם על כל תשלום.
• אישורי ההעברות הבנקאיות מישראל, עם התאריך, הסכום והמטבע.
• המסמך מהבנק התאילנדי על קבלת מטבע זר (FET form או credit advice) — הוא נדרש ברישום, וחשוב גם במכירה.
• תעודת הבעלות על הדירה ומסמכי הרישום ממשרד המקרקעין, כולל קבלות על המיסים והעמלות ששולמו בהעברה.
• חשבוניות על ריהוט, ציוד ושיפוצים.
• חוזה עם חברת ניהול ההשכרה ודוחות התקופתיים שלה: הכנסות, עמלות והוצאות.
• אישורים על כל מס ששולם בתאילנד.
• תיעוד של מקור הכסף לרכישה: מכירת נכס, חיסכון, הלוואה או מתנה.

את המסמכים של העברת הכסף עצמה, ואת מה שהבנק בישראל עשוי לבקש, ריכזנו במדריך על העברת כסף לתאילנד.

איך להתכונן לפגישה עם רואה החשבון

לא כל רואה חשבון עוסק במיסוי בינלאומי, וזה בסדר. לשאלות האלה כדאי לחפש רואה חשבון או יועץ מס שמטפל באופן שוטף בלקוחות עם נכסים והכנסות בחו"ל. שאלו כבר בשיחה הראשונה אם יש לו ניסיון עם נכסים באסיה, ואם הוא מכיר את האמנה עם תאילנד.

כדי שהפגישה תהיה יעילה, הביאו איתכם:

• תיאור קצר של העסקה: איזה פרויקט, באיזו עיר, דירה בבנייה או מוכנה, ומה לוח התשלומים.
• על שם מי אתם מתכננים לרשום את הדירה.
• מה התוכנית: שימוש עצמי, השכרה לטווח ארוך, השכרה לתקופות קצרות או שילוב.
• רשימת הדירות והנכסים שיש לכם בישראל ובחו"ל, ואם אתם מתכננים לקנות או למכור משהו בקרוב.
• את הדוח השנתי האחרון, אם הגשתם, ואת הצהרת ההון האחרונה, אם הייתה.
• את רשימות השאלות מהמדריך הזה.

מה ROMA ThaiProperty עושה, ומה לא

אנחנו סוכנות נדל"ן ולא משרד רואי חשבון. איננו נותנים ייעוץ מס, איננו ממליצים על מסלול מיסוי ואיננו ממלאים דוחות. מה שאנחנו כן עושים: עוזרים לכם לקבל מהיזם את כל המסמכים ברשימה למעלה, מסבירים מה כתוב בחוזה ובלוח התשלומים, ומוודאים שהמסמכים שרואה החשבון יבקש יהיו אצלכם בזמן. אם תרצו, נשמח שרואה החשבון שלכם יפנה אלינו עם שאלות על העסקה עצמה.

מה הלאה

אם עוד לא בחרתם פרויקט, אפשר להתחיל בקטלוג הפרויקטים או בעמודי הערים — פטאיה, פוקט ובנגקוק. את כל שלבי הרכישה מישראל ריכזנו במדריך קניית דירה בתאילנד מישראל, ואת המיסים בצד התאילנדי — במדריך מיסים ועלויות בתאילנד. ולפני החתימה — פגישה עם רואה חשבון, עם הרשימות מהעמוד הזה ביד.