מיסים, אגרות והוצאות בקניית דירה בתאילנד

המדריך הזה מסביר באופן כללי אילו הוצאות מצטרפות למחיר של דירה בתאילנד. הוא אינו ייעוץ משפטי ואינו ייעוץ מס. אגרות, מיסים ובסיסי חישוב משתנים, ולכן לא כתבנו כאן שיעורים: את הסכום המדויק לעסקה שלכם, נכון לתאריך שלה, מחשבים עורך דין תאילנדי ורואה החשבון שלכם בישראל.

מי שקנה דירה בארץ מכיר את הרגע שבו מתברר שמחיר הדירה הוא רק חלק מהסיפור: מס רכישה, עורך דין, תיווך, הובלה. בתאילנד השמות אחרים וגם החלוקה בין הקונה למוכר אחרת. החדשות הטובות: את רוב ההוצאות אפשר לדעת מראש, אם שואלים את השאלות הנכונות לפני החתימה ולא אחריה.

חמש קבוצות של הוצאות

כדי לבנות תקציב שלא מפתיע, נוח לחלק את ההוצאות לחמש קבוצות:

• מחיר הדירה לפי החוזה — כולל לוח התשלומים, אם קונים בפריסה מהיזם;
• אגרות ומיסים ביום הרישום בלשכת המקרקעין — חלקם על הקונה, חלקם על המוכר, לפי מה שנקבע בחוזה;
• הוצאות חד-פעמיות מסביב לעסקה — עורך דין, העברת הכסף מישראל, קרן תחזוקה ותשלומים נוספים במסירה;
• הוצאות שנתיות של בעל דירה — דמי ניהול, מס מקרקעין ומבנים, ביטוח וחשבונות;
• מיסים כשמשכירים או מוכרים — בתאילנד, וגם בישראל, כי תושב ישראל מדווח על הכנסות מחו״ל.

על המחיר עצמו ועל לוחות התשלומים כתבנו בנפרד במדריך פריסת תשלומים מהיזם. כאן נתמקד בכל מה שמעבר לו.

ביום הרישום: מה גובה לשכת המקרקעין

העסקה נגמרת ברישום הבעלות בלשכת המקרקעין של המחוז שבו נמצא הנכס. באותו יום משלמים את היתרה ליזם, ובקופה של הלשכה משלמים את האגרות והמיסים של ההעברה. אלה הסעיפים שתראו בדרך כלל:

אגרת העברה

אגרה שהלשכה גובה על עצם רישום ההעברה. היא מחושבת לפי הערכת השווי הרשמית של הנכס, שהמדינה קובעת, ולא בהכרח לפי המחיר בחוזה. זה הסעיף שהכי נפוץ לחלק אותו בין הקונה למוכר, ולכן חשוב לראות בחוזה מה בדיוק כתוב עליו.

מס עסקים מיוחד או מס בולים

על מכירת נכס חל אחד משני אלה: מס עסקים מיוחד (Specific Business Tax) או מס בולים. איזה מהם חל תלוי בעיקר במוכר — האם הוא חברה שעוסקת בנדל״ן, וכמה זמן הנכס היה בבעלותו. כשקונים דירה חדשה מיזם, המוכר הוא חברה, וזה משפיע על התמונה. במכירה יד שנייה החשבון אחר. זה מס שמוטל על המוכר לפי החוק, אבל החוזה יכול להעביר אותו או חלק ממנו לקונה — ולכן קוראים.

מס הכנסה במקור של המוכר

לשכת המקרקעין גובה ביום ההעברה גם מס הכנסה במקור מהמוכר, כמקדמה על הרווח שלו. אצל מוכר שהוא חברה ואצל מוכר פרטי הוא מחושב בדרכים שונות. גם כאן החובה היא של המוכר, ובחוזה תקין אין סיבה שהקונה יישא בה — אבל כדאי לוודא שזה כתוב.

כשקונים בחכירה

מי שקונה וילה או בית בחכירה ארוכת טווח, ולא דירה בבעלות מלאה, רושם את החכירה על הקרקע. לרישום חכירה יש אגרה משלו ומס בולים משלו, והם מחושבים אחרת מאשר בהעברת בעלות. ההבדל בין בעלות לחכירה מוסבר במדריך בעלות זרים בתאילנד.

מי משלם — מה שכתוב בחוזה

החוק קובע על מי מוטל כל מס, אבל בפועל הצדדים מסכמים ביניהם מי מכסה מה, וזה מה שקובע את החשבון שלכם. אצל יזמים יש נוסחים מקובלים, ובכל זאת הם שונים מפרויקט לפרויקט ולפעמים מדירה לדירה במבצע. לכן לא כדאי להסתמך על ״ככה נהוג״: מבקשים שהחלוקה תופיע בחוזה סעיף אחר סעיף, ושעורך הדין שלכם יבדוק אותה.

הוצאות חד-פעמיות מסביב לעסקה

עורך דין תאילנדי עצמאי

עורך דין שמייצג אתכם ולא את היזם בודק את הקרקע, את ההיתרים, את המכסה לזרים ואת החוזה, ובסוף גם את חישוב האגרות. שכר הטרחה נקבע מולו ישירות, לפעמים כסכום קבוע ולפעמים לפי היקף העבודה. בקשו הצעה בכתב שמפרטת מה כלול — בדיקה, תיקוני חוזה, ליווי ברישום, ייפוי כוח.

העברת הכסף מישראל

הכסף יוצא מהבנק בישראל, לפעמים עובר דרך בנק מתווך, ונכנס לבנק תאילנדי. בכל אחת מהתחנות יכולה להיות עמלה, ובנוסף יש מרווח המרה — ההפרש בין השער שהבנק נותן לבין השער היציג. בהעברות גדולות המרווח הזה יכול להיות משמעותי יותר מהעמלה עצמה, ולכן כדאי להשוות בין הבנק שלכם לבין שירותי העברה מורשים, ולשאול כל אחד מהם על העלות הכוללת ולא רק על העמלה.

הבנק התאילנדי מנפיק מסמך שמאשר שהכסף הגיע מחו״ל במטבע זר, והוא נדרש ברישום דירה בבעלות זר. על הנפקתו יכולה להיות עמלה קטנה. איך מעבירים נכון ואילו מסמכים שומרים — במדריך העברת כסף לתאילנד.

קרן תחזוקה (Sinking Fund)

בבניין קונדומיניום משלמים במסירה תשלום חד-פעמי לקרן התחזוקה של הבניין. הקרן מממנת תיקונים גדולים בעתיד — גג, מעליות, צביעת חזית — כדי שלא יצטרכו לגבות מהדיירים בכל פעם מחדש. הסכום מחושב בדרך כלל לפי שטח הדירה, היזם קובע אותו לפני המסירה, והוא אינו חלק ממחיר הדירה. שאלו מראש אם הוא כבר כלול בחשבון שקיבלתם.

תשלומים נוספים ביום המסירה

• דמי ניהול מראש — יזמים רבים מבקשים לשלם את דמי הניהול לתקופה הראשונה כבר במסירה;
• חיבור מונים ופיקדון לחשמל ולמים;
• חבילת ריהוט, אם היא לא כלולה במחיר;
• אם חותמים מרחוק — אישור ייפוי כוח ותרגומים;
• טיסה ושהייה, אם מגיעים לבדיקת הדירה לפני הקבלה.

מה בודקים ביום המסירה ואיך מתעדים ליקויים — במדריך קבלת דירה מהיזם.

הוצאות שנתיות של בעל דירה

דמי ניהול

דמי הניהול מממנים את הניקיון, השמירה, הבריכה, חדר הכושר והגינון. בתאילנד הם נקבעים בבאט למטר רבוע לחודש. בעמוד של כל פרויקט באתר הם מופיעים בדיוק בצורה הזו, כשהנתון קיים במאגר שלנו: מכפילים בשטח הדירה ובמספר החודשים ומקבלים את ההוצאה השנתית. לרוב גובים אותם מראש, לשנה או לחצי שנה. הנתון שבאתר הוא נקודת התחלה — את הסכום לדירה מסוימת ואת מועדי הגבייה מאשר המנהל.

מס מקרקעין ומבנים

בתאילנד יש מס שנתי על קרקע ומבנים, שהרשות המקומית גובה מבעל הנכס, גם כשהוא זר. גובה המס תלוי בשווי הנכס לפי הערכה רשמית ובשימוש בו — מגורים, השכרה או נכס ריק. הרשות שולחת הודעת שומה, ולכן חשוב שיהיו לה פרטי קשר עדכניים שלכם או של מי שמנהל בשבילכם את הדירה.

ביטוח, חשבונות וניהול

הבניין מבטח את השטחים המשותפים; את תכולת הדירה ואת האחריות כלפי שוכרים מבטחים בנפרד. חשמל ומים משלמים לפי צריכה. מי שמשכיר משלם לחברת הניהול עמלה, והיא משתנה בין חברות ובין השכרה ארוכה לקצרה. את התמונה המלאה של עלות הבעלות פרשנו במדריך עלויות הבעלות על דירה.

כשמשכירים: מס בתאילנד ודיווח בישראל

הכנסה משכירות של דירה בתאילנד נחשבת הכנסה שמקורה בתאילנד, ולכן היא עשויה להיות חייבת במס בתאילנד גם כשהבעלים לא גר שם. מה זה אומר בצד הישראלי — דיווח לרשות המסים, אמנת המס וזיכוי על מס ששולם בתאילנד — ריכזנו במדריך מס בישראל על נכס בחו״ל.

ועוד דבר אחד: השכרה לטווח קצר, ללילות, מוסדרת בתאילנד בנפרד ולא כל בניין מתיר אותה. לפני שבונים על הכנסה כזו, בודקים את התקנון של הבניין ואת הדרישות המקומיות. על ניהול השכירות כתבנו במדריך ניהול השכרה מרחוק.

כשמוכרים: התמונה מתהפכת

במכירה אתם המוכרים, ולכן הסעיפים שתיארנו למעלה עוברים אליכם: מס עסקים מיוחד או מס בולים, לפי משך הבעלות; מס הכנסה במקור שלשכת המקרקעין גובה; ואגרת העברה לפי ההסכם עם הקונה. בישראל רווח ממכירת נכס בחו״ל חייב בדיווח ובמס, ושוב רואה החשבון יבדוק כיצד מתחשבים במס ששולם בתאילנד.

כדי להוציא את התמורה מתאילנד בעתיד, שומרים מהיום הראשון את מסמכי העברת הכסף ואת חוזה הרכישה. על מכירה ויציאה מההשקעה — במדריך מכירה ויציאה מהנכס.

איך לקרוא את פירוט העלויות מהיזם

לפני החתימה כדאי לבקש מהיזם, בכתב, טבלה של כל ההוצאות שמעבר למחיר. כשהיא מגיעה, עוברים עליה עם השאלות האלה:

• האם כל סעיף מופיע בשמו — אגרת העברה, מס עסקים מיוחד או מס בולים, מס במקור, קרן תחזוקה, דמי ניהול מראש, מונים?
• ליד כל סעיף: מי משלם — אתם, היזם, או חלוקה ביניכם? ואם יש חלוקה, האם היא כתובה גם בחוזה?
• על איזה בסיס מחושב כל סעיף — מחיר החוזה או הערכת השווי הרשמית? בסוף הלשכה מחשבת ביום הרישום, ולכן מה שמקבלים מראש הוא הערכה.
• קרן התחזוקה ודמי הניהול מראש: לפי איזה שטח, ולאיזו תקופה?
• מה קורה אם הסכום ביום הרישום שונה מההערכה, ומי מכסה את ההפרש?
• באיזה מטבע ובאיזה חשבון משלמים כל סעיף — ליזם, ללשכה או לנאמן?
• אם יש מבצע ״ההעברה עלינו״: אילו סעיפים בדיוק הוא כולל, והאם הוא כתוב בחוזה ולא רק בפרסום?

טבלה כזו עם תשובות ברורות היא סימן טוב. תשובה כמו ״הכול כלול״ בלי פירוט — סיבה לשאול שוב, ולהעביר את השאלה לעורך הדין לפני החתימה. על בדיקת היזם עצמו — במדריך בדיקת יזם.

כדאי לבקש את הטבלה פעמיים: פעם ראשונה לפני דמי ההזמנה, כדי לדעת על מה אתם מתחייבים, ופעם שנייה לקראת הרישום, כשהיזם כבר יודע את מועד ההעברה. אם יש הבדלים בין שתי הגרסאות, בקשו הסבר בכתב לכל שורה שהשתנתה.

תקציב בשקלים: כמה הרגלים שחוסכים הפתעות

• בונים את התקציב בבאט, כי בבאט משלמים, ומוסיפים כרית לתנודות השער מול השקל — במיוחד אם התשלומים פרוסים על פני תקופת הבנייה;
• מחליטים מראש מאיזה חשבון ישולמו ההוצאות השוטפות בתאילנד, כדי שלא יצטברו חובות לבניין בזמן שאתם בארץ;
• שומרים בתיקייה אחת את החוזה, אישורי ההעברה, הקבלות מלשכת המקרקעין והחשבונות השנתיים — רואה החשבון בישראל ייעזר בכולם;
• לא מתכננים את התקציב לפי ״מה ששילם חבר״: האגרות תלויות בנכס, במוכר ובתאריך.

נוח לנהל את כל זה בגיליון אחד: שורה לכל הוצאה, ובעמודות — מי משלם לפי החוזה, על איזה בסיס היא מחושבת, באיזה מטבע, מתי משלמים, איזה מסמך מאשר את התשלום, והאם הסכום הוא עדיין הערכה או כבר סופי. גיליון כזה מראה מהר איפה חסר מידע, ואותו בדיוק אפשר להעביר לעורך הדין בתאילנד ולרואה החשבון בארץ.

ועוד הרגל אחד: לשבת עם רואה חשבון שמכיר נכסים בחו״ל עוד לפני החתימה, ולא רק כשמגיעה הכנסה ראשונה משכירות. את השאלות שכדאי להביא לפגישה ריכזנו במדריך מס בישראל על נכס בחו״ל.

על התהליך המלא מישראל, כולל העברת הכסף מבנק ישראלי, כתבנו במדריך קניית דירה בתאילנד מישראל.

מה עושה ROMA ThaiProperty — ומה לא

לפני שאתם מתחייבים, המנהל שלנו מבקש מהיזם פירוט בכתב של ההוצאות ומי משלם כל סעיף, ומסביר לכם בעברית מה כתוב בו. אנחנו לא מחשבים מיסים ולא נותנים ייעוץ משפטי: את החוזה ואת חישוב האגרות בודק עורך דין תאילנדי עצמאי, ואת המיסים בישראל — רואה החשבון שלכם. מה שאנחנו כן דואגים לו הוא שתגיעו אליהם עם השאלות הנכונות ועם כל המסמכים.

מה הלאה

רוצים לראות דמי ניהול של פרויקטים אמיתיים? היכנסו לקטלוג הפרויקטים או לעמודי האזורים — פטאיה, פוקט והואה הין. אם עוד לא קראתם את המדריך לתהליך הקנייה, זה מקום טוב להתחיל בו. ולשאלה על פרויקט מסוים — השאירו פרטים, ומנהל יחזור אליכם עם פירוט העלויות מהיזם.