העברת כסף לתאילנד לקניית דירה: טופס FET, מטבע ומסמכים

רוב הישראלים שקונים דירה בתאילנד מעבירים לחו"ל סכום כזה בפעם הראשונה בחייהם. הבנקאי בסניף שואל שאלות, האפליקציה של הבנק עוצרת את ההעברה באמצע, היזם שולח פרטי חשבון באנגלית, ומישהו בקבוצת וואטסאפ ממליץ על "צ'יינג' זול". ופתאום מתברר שלא כל דרך להוציא כסף מהחשבון בישראל מתאימה לרישום דירה על שמכם בתאילנד.

המדריך בנוי לפי הסדר שבו הדברים קורים אצלכם: קודם מה צריך לקרות בצד התאילנדי, אחר כך השיחה עם הבנק בישראל, השאלה באיזה מטבע יוצא הכסף מהחשבון השקלי, לאן הוא נוחת, מה כותבים בהוראת ההעברה, ורק בסוף — המסמך שהבנק התאילנדי מנפיק ומה שומרים לשנים קדימה.

חשוב לומר מראש: זה לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס. הכללים של בנק תאילנד, של משרדי המקרקעין ושל הבנקים בישראל משתנים, ובכל עסקה יש פרטים משלה. את הטקסט בדקנו בתאריך שמופיע בראש העמוד; לפני ההעברה הראשונה כדאי לתאם את המסלול עם עורך דין תאילנדי עצמאי ועם רואה החשבון שלכם. התמונה הכללית של קנייה מישראל מופיעה במדריך קניית נכס בתאילנד מישראל, ושלבי העסקה כולה — במדריך איך קונים נכס בתאילנד.

בשורה התחתונה: מה צריך לקרות בצד התאילנדי

זר יכול להחזיק דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה, אבל חוק הקונדומיניום מציב לכך תנאים. אחד מהם נוגע ישירות לכסף שלכם: הסכום ששולם על הדירה צריך להיכנס לתאילנד מחו"ל במטבע זר, ולהיות מומר לבאט בבנק בתאילנד. המדינה פותחת לזרים את שוק הדירות כדי למשוך השקעה מבחוץ, ולכן היא רוצה לראות שהכסף אכן בא מבחוץ. את התנאי השני, מכסת הזרים בבניין, הסברנו במדריך בעלות זרים: פריהולד, חכירה ומכסה.

משרד המקרקעין לא מסתפק בהצהרה. ביום הרישום הוא מבקש מסמך בנקאי שמראה שהכסף הגיע מחו"ל, באיזה מטבע, ממי ולשם מה. אם המסמך חסר או לא תואם, הרישום עלול להתעכב עד שיימצא פתרון, ולפעמים הפתרון מסורבל ויקר. לכן כל החלטה שתקבלו מול הבנק בישראל — מטבע, חשבון, נוסח — היא בעצם החלטה על המסמך שיגיע בסוף למשרד המקרקעין.

גם מי שקונה וילה בחכירה, שבה התנאי הזה לא חל באותה צורה, ירוויח מתיעוד מסודר: כשתמכרו ותרצו להחזיר את הכסף לישראל, הבנק התאילנדי ירצה לראות מאיפה הוא הגיע מלכתחילה.

שלב ראשון: שיחה עם הבנק בישראל

מבחינת הבנק בישראל, העברה לתאילנד היא העברת SWIFT רגילה. אפשר לבצע אותה באתר או באפליקציה, אבל בהעברות גדולות בנקים רבים מגבילים את הסכום בערוצים הדיגיטליים או דורשים אישור נוסף, ולכן ההעברה הראשונה עוברת לא פעם דרך הבנקאי בסניף. התקשרו מבעוד מועד, לא בשבוע שבו היזם מחכה לתשלום, ותאמו את הדרך שמתאימה לכם.

השאלות שהבנק ישאל, והתשובות שכדאי להכין

בנקים בישראל מחויבים לבדוק את מקור הכסף ואת מטרת ההעברה, והעברה לתאילנד תעורר את השאלות האלה כמעט תמיד. זה לא חשד נגדכם, אלא שגרה. נוח להתכונן אליהן כמו לשיחה:

• "מאיפה הכסף?" — מסמך שמראה את המקור: מכירת דירה, פדיון קרן השתלמות, חיסכון, הלוואה או ירושה.
• "למה תאילנד?" — החוזה עם היזם או טופס ההזמנה, באנגלית, עם פרטי החשבון של המוטב.
• "למי בדיוק?" — פרטי המוטב במדויק: שם החברה, מספר החשבון, שם הבנק, הסניף, קוד SWIFT וכתובת.
• "מה לכתוב בהערה?" — נוסח מטרת ההעברה שתיאמתם מראש, כדי שהבנקאי יקליד אותו כפי שהוא.

השאלות שאתם שואלים את הבנק

• באיזה מטבע אפשר לשלוח מהחשבון שלי לתאילנד, ומה עולה כל המרה בדרך?
• מה העלות הכוללת של ההעברה — עמלה, פער בשער ועמלות של בנקים בדרך — ולא רק העמלה שבמחירון?
• אפשר לבחור מי משלם את העמלות (OUR, SHA או BEN), ומה ההבדל במקרה שלי?
• אפשר לקבל אישור על ההעברה עם פרטי SWIFT המלאים, למשל MT103, לתיקייה?
• אם התשלומים פרוסים על פני הבנייה, האם אפשר לקבוע מראש מסלול קבוע לכל ההעברות?

שלב שני: באיזה מטבע יוצא הכסף מהחשבון השקלי

הכסף שלכם יושב בדרך כלל בחשבון בשקלים, והמחיר בחוזה נקוב בבאט. השאלה היא לא אם ממירים, אלא איפה. הכסף צריך להגיע לתאילנד במטבע זר ולהיות מומר לבאט בבנק התאילנדי. השקל הוא מטבע זר מבחינת תאילנד, אבל לא כל בנק תאילנדי מקבל אותו בהעברה ישירה, ולכן קונים רבים ממירים בישראל לדולר או לאירו — לפעמים דרך חשבון מט"ח באותו בנק — ושולחים בו. כל המרה עולה כסף, ולכן שאלו את הבנק מה עדיף במקרה שלכם, ואת היזם — באיזה מטבע החשבון שלו יכול לקבל.

מה שלא עושים בלי אישור עורך הדין: לא ממירים לבאט כבר בישראל. העברה שיוצאת מישראל בבאט עלולה להיראות בצד התאילנדי כמו כסף שלא הומר בתאילנד, והמסמך יספר סיפור אחר ממה שמשרד המקרקעין רוצה לשמוע.

למה מגיע פחות ממה שיצא

בדף החשבון תראו חיוב בשקלים, והיזם יראה זיכוי בבאט. בין שני המספרים יש שלוש עלויות: עמלת הבנק בישראל; הפער בשער ההמרה — ההבדל בין השער שהבנק נותן לכם לבין השער היציג שאתם רואים בחדשות, ובהעברות גדולות זה לרוב החלק הגדול של העלות, גם כשאין לו שורה בדף; ועמלות של בנקים מתווכים ושל הבנק המקבל, שלפעמים יורדות מהסכום עצמו בדרך.

בטופס ההעברה של הבנק — באתר או אצל הבנקאי — יש שדה של "עמלות על חשבון" עם שלוש אפשרויות: OUR — אתם משלמים את כל העמלות, והסכום שיצא אמור להגיע במלואו; SHA — כל צד משלם את העמלות בצד שלו; BEN — הכל יורד מהסכום שמגיע ליזם. כשהיזם מצפה לסכום מדויק בבאט, גם הפרש קטן עלול להפוך לבירור מיותר מול הנהלת החשבונות שלו. שאלו אותו מראש איך הוא מתייחס להפרש, ושקלו לשלוח מעט יותר או לבחור OUR. כמה בדיוק — יגיד הבנק שלכם; אנחנו לא כותבים כאן אחוזים, כי הם משתנים בין בנקים ומיום ליום.

מי שמשלם בכמה פעימות לאורך הבנייה קונה באט כמה פעמים, כל פעם בשער של אותו יום. החוזה קבוע בבאט, אבל מה שיירד מהחשבון בשקלים לא קבוע. אף אחד לא יודע לאן השקל והבאט ילכו, ולכן תקציב בשקלים בלי מרווח הוא תקציב מסוכן. מי שרוצה לנהל את הסיכון — שואל את הבנקאי על האפשרויות, ולא מחליט לפי תחזית ברשתות.

נותני שירותי מטבע וחברות העברה

לצד הבנקים פועלים בישראל נותני שירותי מטבע וחברות העברה מורשים, ולפעמים השער אצלם נוח יותר. לפני שבוחרים, בדקו שני דברים. הראשון — שהשירות מורשה ומפוקח בישראל. השני, החשוב יותר לענייננו — איך הכסף נוחת בתאילנד. יש שירותים שמשלמים לנמען מחשבון מקומי בתאילנד, בבאט. אז הבנק של היזם רואה העברה מקומית ולא העברה מחו"ל במטבע זר, והמסמך שאתם צריכים לרישום עלול לא להתקבל. לכן לפני שמשתמשים בשירות כזה, מבקשים מהיזם ומעורך הדין אישור בכתב שהמסלול מתאים.

שלב שלישי: לאן הכסף נוחת

רוב הקונים מישראל לא מתכננים לגור בתאילנד, ולכן המסלול הנפוץ אצלם הוא העברה מהבנק בישראל ישירות לחשבון החברה היזמית, לפי פרטי החשבון שבחוזה או בחשבונית. לא צריך לפתוח חשבון בתאילנד, והיזם מכיר את הנוהל של בקשת מסמכים מהבנק שלו על כל תשלום. המחיר של הנוחות: המסמכים אצלו, ואתם תלויים בכך שיעביר אותם בזמן.

מי שמתכנן לבלות בתאילנד את החורף, או להשכיר ולקבל שכירות בבאט, ישקול חשבון משלו בבנק תאילנדי: הכסף מישראל נוחת אצלו, משם משלמים ליזם, והמסמכים נשארים בידיים שלו. מנגד, פתיחת חשבון לזר שאינו תושב תלויה במדיניות של כל בנק, ולעיתים דורשת הגעה לסניף ומסמכים נוספים. על המסלול הזה מחליטים עם עורך הדין, כי הוא משנה את הדרך שהמסמכים צריכים להראות.

לא לחשבון פרטי של אף אחד

לא מעבירים כסף לחשבון פרטי של סוכן, מנהל מכירות או "נציג", גם אם מבטיחים שער טוב יותר או טיפול מהיר. כסף שהגיע לחשבון של מישהו אחר כבר לא מראה שאתם הבאתם מטבע זר לתאילנד. ולפני כל העברה, אמתו את פרטי החשבון בשיחת טלפון למספר שאתם מכירים מהחוזה, לא למספר שמופיע במייל החדש. הונאות של "שינוי פרטי חשבון" במייל קיימות בכל העולם, ותאילנד אינה יוצאת דופן.

שלב רביעי: השורה שהבנקאי מקליד

בהוראת העברה בינלאומית יש שדה של מטרה או הערה לנמען. בישראל שואלים עליו לפעמים רק בחטף, אבל בתאילנד הוא חשוב: ממנו הבנק המקבל לומד מה ייעוד הכסף, והוא עשוי להופיע במסמך שיגיע למשרד המקרקעין. כותבים באנגלית, בלי קיצורים ובלי סלנג בנקאי. נוסח שקונים רבים משתמשים בו:

• Purchase of condominium unit No. [מספר הדירה] in [שם הפרויקט כפי שהוא בחוזה], [עיר], Thailand
• בתשלום לפי תוכנית תשלומים אפשר להוסיף: Installment [מספר התשלום] according to the sale and purchase agreement

את הנוסח המדויק מבקשים מהיזם ומאשרים מול עורך הדין. יש יזמים שמבקשים להוסיף מספר חוזה או מספר לקוח, ויש בנקים שמגבילים את אורך השדה — אז מקצרים, אבל לא מוותרים על המילים condominium unit ועל שם הפרויקט.

ושם השולח: ההעברה יוצאת מחשבון על שם הקונה. אם הדירה תירשם על שם שניכם, בררו עם עורך הדין אם חשבון משותף מספיק או שכדאי שכל אחד יעביר את חלקו. אם הכסף מגיע מההורים או מהחברה שלכם — עצרו ושאלו לפני ההעברה, כי זה משנה את התמונה.

שלב חמישי: המסמך מהבנק התאילנדי — טופס FET

מי שקנה דירה בישראל לא נתקל במסמך כזה: בטאבו לא שואלים באיזה מטבע הגיע הכסף. בתאילנד שואלים. השם שתשמעו הכי הרבה הוא FET — Foreign Exchange Transaction Form: טופס שבנק מסחרי בתאילנד ממלא כשמטבע זר מגיע אליו מחו"ל ומומר לבאט, כחלק מהפיקוח של בנק תאילנד על מטבע חוץ. בשוק הנדל"ן קוראים כך לכל "הוכחה שהכסף בא מחו"ל", ובפועל מה שתקבלו יכול להיות גם Credit Advice או מכתב אישור של הבנק. זה תלוי בבנק המקבל ובפרטי ההעברה. איזה מהם יתקבל במשרד המקרקעין במקרה שלכם — שאלה לעורך הדין לפני ההעברה הראשונה, לא אחריה.

מי מקבל את המסמך? הבנק מנפיק אותו למי שהכסף נכנס לחשבון שלו. שילמתם ליזם — המסמך אצל היזם, והוא יציג אותו ברישום. זה בסדר, בתנאי שתקבלו עותק אחרי כל תשלום, ועדיף שהחובה הזו תיכתב בחוזה או במכתב מהיזם. שילמתם לחשבון שלכם בתאילנד — את המסמך מבקשים אתם. כשעותק מגיע, הניחו אותו ליד אישור ההעברה מהבנק בישראל ובדקו שורה מול שורה, עכשיו ולא ביום הרישום:

• שם השולח זהה לשם הקונה, כפי שהוא בדרכון ובחוזה.
• המטבע שבו הגיע הכסף, ושהוא הומר לבאט בתאילנד.
• מטרת ההעברה — רכישת יחידה בקונדומיניום, ואם אפשר גם שם הפרויקט ומספר הדירה.
• הסכום, התאריך והבנק השולח בישראל.

כשיש תוכנית תשלומים: אותו מסלול בכל פעם

בפרויקט שבבנייה משלמים בדרך כלל בכמה שלבים: מקדמה לשריון, תשלום בחתימה, תשלומים לפי שלבי הבנייה ויתרה במסירה. כל אחד מהם הוא העברה נפרדת מהבנק בישראל, וכל אחד צריך מסמך משלו מהבנק התאילנדי. ביום הרישום משרד המקרקעין מסתכל על הסכום כולו, ולכן תיקייה עם כל המסמכים לפי הסדר חוסכת הרבה לחץ. איך בנויות תוכניות כאלה — במדריך תוכניות תשלומים מהיזם.

והכלל החשוב בתוכנית תשלומים: לא משנים מסלול באמצע. אותו חשבון בישראל, אותו חשבון בתאילנד, אותו נוסח מטרה עם מספר תשלום. אם משהו בכל זאת משתנה — עברתם בנק, בן או בת זוג מצטרפים לרכישה, היזם מודיע על חשבון חדש — מעדכנים את עורך הדין לפני ההעברה הבאה, ולא אחריה.

טעויות שראינו אצל קונים מישראל

• לחכות לשבוע של התשלום ולגלות שהאפליקציה של הבנק לא מאפשרת את הסכום.
• להעביר מהחשבון של ההורים או מחשבון העסק, כשהדירה נרשמת על שם פרטי.
• להמיר לבאט כבר בישראל, או לשלוח דרך "צ'יינג'" שמשלם בבאט מחשבון מקומי — בלי אישור מראש.
• להשאיר את שדה המטרה ריק, או לכתוב בו "investment" או "family support".
• לשלם במזומן שהובא במזוודה, או בכרטיס אשראי, בלי לברר אם יתקבל מסמך מתאים.
• לחלק תשלום בין כמה שולחים או כמה חשבונות כדי "לעקוף" שאלות של הבנק — זה רק מוסיף שאלות.
• לא לבקש מהיזם את המסמכים אחרי כל תשלום, ולגלות ביום הרישום שחסר אחד.
• להאמין למייל שמודיע על "חשבון חדש" בלי לאמת בטלפון.

התיקייה: מה שומרים לשנים

המסמכים של ההעברה לא נגמרים ברישום. כשתמכרו את הדירה, אולי בעוד שנים רבות, תרצו להחזיר את התמורה לישראל, והבנק התאילנדי ירצה לראות שהכסף נכנס במקור מחו"ל. המסמכים מיום הקנייה הם הדרך הפשוטה להראות זאת. מה קורה במכירה — במדריך מכירה ויציאה מההשקעה.

גם בצד הישראלי יש סיבה לשמור: שער ההמרה ביום הקנייה, העמלות והתאריכים עשויים להיות חשובים לחישובים מול רשות המסים בעתיד, כשתשכירו או תמכרו. איך בדיוק — שאלה לרואה החשבון, ובמדריך מס בישראל על נכס בחו"ל ריכזנו את השאלות ששווה לשאול אותו.

• אישורי ההעברה מהבנק בישראל (SWIFT, ו־MT103 אם אפשר לקבל).
• טופסי FET או אישורי הבנק התאילנדי על כל תשלום.
• החשבוניות והקבלות של היזם.
• החוזה וכל נספח שמשנה סכומים או מועדים.
• המסמכים על מקור הכסף שהצגתם לבנק בישראל.

שמרו עותק סרוק בענן ועותק מודפס. מסמך שאבד לפני שנים קשה מאוד לשחזר מבנק בצד השני של העולם.

מה ROMA ThaiProperty עושה בשלב הזה

אנחנו סוכנות נדל"ן, לא בנק ולא משרד עורכי דין, ואנחנו לא מקבלים לחשבונות שלנו את הכסף של הדירה. מה שאנחנו כן עושים: מעבירים לכם את הוראות התשלום הרשמיות של היזם, מזכירים לבקש את נוסח המטרה ואת המסמכים אחרי כל תשלום, ועונים בעברית כשהבנק בישראל או היזם מבקשים משהו לא צפוי. את המסלול המשפטי של ההעברה מאשר עורך הדין שלכם, ואת צד המס — רואה החשבון.

מה הלאה

אם עוד לא בחרתם עיר, התחילו בדירות בפטאיה או בנכסים בפוקט, או עברו על כל הפרויקטים. בעמוד של כל פרויקט מופיעים תנאי התשלום כשהם קיימים אצלנו, ומנהל שמדבר עברית יאשר מול היזם את פרטי החשבון ואת המסמכים שיינתנו על כל העברה. על העלויות שנוספות למחיר הדירה קראו במדריך מיסים ועלויות בקנייה.